назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [ 51 ] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62]


51

б) личные предпочтения относительно степени вовлеченности в управление недвижимостью. В. До оценки инвестиционного потенциала объектов недвижимости необходимо установить направления анализа.

1. Ознакомление с объектом необходимо, чтобы убедиться, что количественные и качественные представления инвестора об имуществе совпадают с действительностью:

а) описание участка и личное ознакомление имеют важное значение;

б) в равной степени важна осведомленность о личном имуществе (драпировка, кондиционеры и т. п.), которое продается вместе с недвижимостью.

2. Приобретение объектов недвижимости может рассматриваться как покупка набора прав собственности:

а) это юридические права, их ограничения, а также обязательства;

б) юридическая экспертиза сделки позволяет инвестору приобрести удачный набор прав собственности и обязательств и осознать эти права.

3. Выбор временного горизонта инвестиций в недвижимость может оказывать серьезное воздействие на их эффективность:

а) инвесторы, преследующие долгосрочные цели, вкладывают деньги на длительный срок, игнорируя изменения цен из месяца в месяц;

б) спекулянты, стремящиеся к извлечению быстрых прибылей, более внимательно относятся к краткосрочной ценовой динамике.

4. Недвижимость как товар непосредственно привязана к определенной местности, и ее ценность неразрывно связана с местоположением:

а) подходящий район зависит от стратегии инвестирования;

б) например, для обычных магазинов значим лишь непосредственно примыкающий к ним район, тогда как большие торговые центры могут обслуживать и по нескольку штатов.

II. Стоимость объектов недвижимости основана на четырех основных параметрах.

A. Спрос, т.е. готовность и возможность людей покупать или арендовать конкретные объекты недвижимости, зависит от трех факторов.

1. Экономический базис региона определяет занятость и уровень доходов.

2. Характеристики населения, или демографические факторы, формируют спрос на недвижимость.

3. Доступность ипотечного кредитования может влиять на условия продажи и аренды недвижимости.

Б. Оценка предложения требует от аналитика применения принципа замещения.

1. Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а скорее видят в нем нечто, отвечающее целому спектру потребностей ("крыша над головой" и пр.). Данные потребности формируют спрос на недвижимость.

2. Различные объекты недвижимости в разной степени удовлетворяют эти потребности.

3. Как выгоды (удовлетворение потребностей), так и издержки помогают очертить доступный набор объектов недвижимости.

B. Для выбора среди конкурирующих объектов инвестор должен рассмотреть следующие пять позиций.

1. Государственные и частные ограничения сокращают возможности использования собственности инвестором.



2. Ключевым фактором оценки недвижимости является местоположение:

а) удобство добираться на работу, учебу, к торговым предприятиям и пр. - один из срезов анализа местоположения;

б) среда, в которой располагается объект недвижимости, - ее эстетические, социально-экономические, правовые и налоговые характеристики - также важнейший параметр привлекательности инвестиций.

3. Изучение на местности включает оценку размеров объекта, характеристик приусадебного участка, ограничений на физические изменения и условий парковки. Наряду с этим оценка качества местности включает рассмотрение таких факторов, как плодородие почвы, рельеф, благоустройство ландшафта и т.п.

4. Привнесенные людьми улучшения включают ряд позиций, которые необходимо принимать во внимание:

а) размеры здания и планировка этажей могут влиять на привлекательность инвестиций в объекты недвижимости;

б) удобства, стиль и качество постройки также должны оцениваться.

5. Управление недвижимостью - необходимый компонент инвестирования. Инвестор должен активно контролировать свои доходы или поручить это профессиональному управляющему:

а) рекламная деятельность, доведение информации об объекте недвижимости до потенциальных покупателей - одна из важных функций менеджмента;

б) ведение переговоров для достижения благоприятных ценовых и прочих условий сделки - также необходимая функция менеджмента.

III. На рынке недвижимости понятие рыночной стоимости имеет особенности.

A. Это объясняется рядом причин.

1. Каждый объект недвижимости уникален.

2. Разнообразие условий продажи весьма значительно.

3. Рыночная информация несовершенна.

4. Продажа объектов недвижимости может потребовать длительного времени.

5. Покупателям иногда приходится действовать быстро.

Б. Затратный подход основан на том, что объект не должен стоить больше, чем издержки его постройки при текущем уровне цен.

B. Метод рыночных сравнений состоит в использовании цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

1. Этот метод несовершенен, так как два объекта никогда не бывают в точности идентичны.

2. Поскольку сравнение основывается на ценах предложения, нельзя быть полностью уверенным, что это действительно рыночные оценки.

Г. Наиболее популярный доходный метод оценки рыночной стоимости недвижимости основан на капитализации чистой операционной прибыли (N01}.

п Чистая операционная прибыль от объекта за год (N01)

Рыночная стоимость (V) = -~f--с---;

Рыночная норма капитализации (И)

V* N017Л

1. N01 вычисляется на основе оценок арендных поступлений, убытков из-за незаполненных помещений или несобранной арендной платы и т. п.



2. Норма капитализации - требуемая доходность, которая может быть оценена на основе последних данных о рыночных продажах и уровня доходности, необходимого для других инвесторов. Д. Для точной оценки рыночной стоимости могут потребоваться услуги профессиональных оценщиков недвижимости.

IV. Оценка рыночной стоимости - важная стадия инвестирования в недвижимость, хотя также необходим инвестиционный анализ. Это понятие, очень близкое к ранее рассмотренному нами для других инвестиционных инструментов.

А. Есть четыре существенных отличия инвестиционного анализа от оценки рыночной стоимости.

1. В отличие от прогнозного подхода, применяемого в инвестиционном анализе, оценка рыночной стоимости ретроспективна.

2. Рыночная оценка обезличена, так как стремится представить цену "для всех". Инвестиционный анализ устанавливает стоимость недвижимости с точки зрения индивидуального инвестора.

3. Широко применяются показатели доходности вложений в недвижимость:

а) модель капитализации (К= N01IR) не может учесть различные способы финансирования;

б) ситуация "положительного рычага", когда доходность инвестиций в объект недвижимости превышает затраты на заемный капитал (выраженные в процентах с учетом эффекта от налогообложения. - Прим. науч. ред.), может существенно увеличить доходность вложений;

в) ситуация "отрицательного рычага" наблюдается, когда доходность инвестиций в объект недвижимости меньше затрат на заемный капитал. В этом случае общая доходность ниже, чем при оплате полностью за счет собственных средств.

4. Показатель N01 не учитывает потоков реальных денежных средств после уплаты налогов (так как является формой начисленной бухгалтерской прибыли, а не собственно полученными денежными средствами. - Прим. науч. ред.), инвестиционный анализ рассматривает фактические денежные потоки в течение периода владения недвижимостью.

Б. Вычисление дисконтированных потоков денежных средств и определение инвестиционной стоимости производятся с помощью описанной в главе 5 техники приведенной стоимости.

1. При инвестиционном анализе недвижимости всегда рассматриваются данные о фактических денежных потоках после уплаты налогов.

2. Вложение привлекательно, если чистая приведенная стоимость (NPV) положительна.

3. Формула приблизительной доходности также используется в анализе недвижимости ( имеется в виду внутренняя норма доходности, или IRR - Прим. науч. ред.):

а) для привлекательности вложения нужно, чтобы приблизительная доходность превышала требуемую доходность или равнялась ей;

б) оба подхода (приблизительной доходности и NPV), как и во всех прочих случаях, дадут один и тот же ответ о приемлемости вложений.

V. Конкретный пример оценки, использованный в тексте, - дом "Академик армз".

VI. Применяются пассивные формы инвестиций в недвижимость.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [ 51 ] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62]