назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [ 130 ] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]


130

Мы также получили множество критических замечаний от более типичных, на наш взгляд, читателей, например:

Это такие люди, как вы, провоцируют панику, и все начинают продавать. Я надеюсь, что к вашему недальновидному мнению никто не прислушается.

Статья была отмечена и на дискуссионном веб-сайте по проблемам недвижимости Motley Fool, где типичным эпитетом в комментариях к статье было слово «идиотская». Наши карьеры были изучены с пристрастием, и в результате было с презрением отмечено, что Лорел некогда работала репортером по аэрокосмической тематике, а Вик играл в сквош. «Этот парень такой же плохой обозреватель, как и менеджер хедж-фонда в прошлом», - написал один из читателей. Мы можем добавить, что большинство аэрокосмических компаний, о которых Лорел писала в 1989-1994 годах, уже проданы другим владельцам, а игры в сквош жестким мячом, в которой десять лет преуспевал Вик, уже не существует.

Несвоевременный оптимизм

Поток брани, который обрушился на нас, порожден двумя причинами. Как неизменно заключают экономисты, анализирующие проблемы недвижимости, спады рьшка наиболее вероятны как раз тогда, когда и застройщики, и кредитующие их банкиры уверены, что ситуация на рынке способствует развитию бизнеса в сфере недвижимости. Результаты решений в индустрии недвижимости реализуются на рынке со значительным отставанием, а когда это, наконец, происходит, конъюнктура успевает драматическим образом измениться. Арендная плата и спрос падают одновременно. Сходным образом, именно тогда, когда инвесторы настроены наиболее оптимистично по отношению к ценным бумагам в сфере недвижимости, близка точка перелома и спад. Психологическая ошибка, которая часто проявляется в подобной ситуации,



Robert Burgess. U.S. Office Market Recovery to Be Delayed, Torto Says Bloomberg News (September 19, 2002).

называется «эффектом недавних событий». Последние события или значения слишком свежи в памяти и легко вспоминаются, а то, что случилось раньше, забыто. Дополнительная проблема при принятии решений связана с тем, что люди часто делают то, что делают все, именно в тот момент, когда следовало бы проявить индивидуальность.

Даже те, кто был согласен с нами, нашли в нашей работе недостатки. Рон Кайзер прорецензировал нашу работу и указал, что мы упустили «самый важный довод, чтобы ожидать медвежьего рынка: акции REIT обычно продаются по ценам примерно на 20% ниже, чем стоимость чистых активов (NAV), а сейчас цены близки к 100% NAV».

Более типичными были возражения Уильяма Уитона, главы уважаемой консалтинговой фирмы в сфере недвижимости Torto Wheaton, имеюгцей одну из лучших статистических баз данных пустуюгцих и сданных офисных площадей с 1967 года. Во время февральского интервью он сказал нам, что, по его мнению, рынки различных видов недвижимости «в отличном состоянии». И предсказал новый рост, который будет вызван экономическим подъемом в середине года.

Но доля несданных офисных площадей продолжала расти и в третьем квартале, и 19 сентября 2002 года фирма Torto Wheaton предсказала, что спрос не восстановится до середины 2003 года*.

Джон Фошейм, один из основателей исследовательской фирмы Green Street Advisors, данные которой мы уже с удовольствием цитировали, также во многом был не согласен с нами. Он отметил, что, несмотря на два очень хороших для фондов REIT года, до них были два плохих года и REIT показали примерно такие же результаты, как и акции S&P за период в пять и десять лет. Фошейм подчеркнул, что, хотя его фирма, конечно, заметила фокусы с отчетностью, нет оснований полагать, что фонды REIT манипулировали бухгалтерией



Peter Grant. Commercial Real Estate May Damp the Economy Wall Street Journal (February 25, 2002).

больше, чем компании других типов. Его основное возражение заключалось в том, что против нашей точки зрения свидетельствует «коллективное мнение тысяч инвесторов, которые во всех городах Америки каждый день рискуют своим капиталом, покупая и продавая недвижимость... мы очень доверяем их мнению и основываем на нем оценку REIT». Очевидно, что Фошейм, среди клиентов которого есть крупные взаимные фонды, институциональные инвесторы и сами фонды REITs, не испытывал энтузиазма, читая наш прогноз, пред-вегцавший резкий спад для этих фондов.

Мы вспомнили старую венгерскую поговорку, которая в переводе звучит примерно так: «Чем больше он говорит о своей честности, тем тгцательнее проверяйте сдачу». Это очень уместный совет, когда слышишь, как аналитики говорят о необходимости скорректировать негативные статистические данные.

И вот гром грянул...

По чистому совпадению, конечно, и без всяких ссылок на нас Wall Street Journal опубликовал в понедельник 25 февраля 2002 года статью под заголовком «Коммерческая недвижимость может вызвать спад экономики»*. Рядом с новым длинным списком негативных признаков наш список выглядел очень скромным. Как вы думаете, кто поспешил подтвердить их негативный прогноз? Конечно, известная нам фирма Green Street Advisors. Аналитик этой компании Джон Луциус сказал в интервью, данном журналу: «Это егце не предел: в первом квартале 2001 года было потеряно много рабочих мест, но это еще не отражено в статистике арендной платы и офисных площадей».

Без сомнения, лишь из-за того, что мы заняли «шокирующую» медвежью позицию, Лорел была приглашена защищать нашу точку зрения на радиостанцию Money Matters Radio

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [ 130 ] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]