назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [ 129 ] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]


129

Ray А. Smith. New Report Questions Strength of REIT Results/ZWall Street Journal (December 18, 2001).

Gary Eldred and Andrew Mclean. Investing in Real Estate. - New York: Wiley, 2001; Robert Kiyosaki and Sharon Lechter. Rich Dad, Poor Dad. - New York: Warner Books, 2000; Michael C. Thomsett, J. K. Lassers Real Estate Investing. - New York: Wiley, 2002.

но некоторые фонды REIT исключили из своих финансовых отчетов разовые расходы и списанные активы, для того чтобы представить более положительные, чем на самом деле, данные*. Мы опасались, что некоторые фонды REIT, особенно те, которые широко используют «кредитный рычаг», не смогут продолжать выплачивать дивиденды при ослаблении рьшка недвижимости.

• Популярные книги. Поход в ближайший книжный магазин Barnes & Noble показал, что количество книг по инвестициям в недвижимость очень выросло. Особенно хорошо продавались следующие книги: Investing in Real Estate (Инвестиции в недвижимость), Rich Dad, Poor Dad (Богатый папа, бедный папа) и }.К. Lassers Real Estate Jnvesring(Инвестиции в недвижимость Дж.К. Лэссера)**. Поскольку написание и издание книги занимает много времени, популярные книги отстают от реального развития рьшка и появляются тогда, когда содержащиеся в них советы уже не могут помочь «делать деньги». Мы вспомнили о прогнозах роста индекса Доу к отметке 40 ООО и многочисленных книгах для дэй-трейдеров, появившихся на исходе тысячелетия, как раз перед обвалом фондового рынка.

• Включение в индекс S&P 500. Составители индекса S&P 500 после интенсивного лоббирования со стороны представителей индустрии недвижимости включили три траста REIT в свой индекс в конце 2001 - начале 2002 года. Это были компании Equity Office Properties, Equity Residential Properties и Plum Creek Timber Company. Однако, как заметил наш коллега и редактор интернет-жур-



Jon Marlcman. Buy Wliat tlie S&P Traslies and Get Ricli Quick/ZCNBC Money (December 12, 2001). Available from http: www.cnbc.com. Dean Starkman. Office Buildings Had Sharpest Vacancy Rise in 2001 Wall Street Journal (January 31, 2002).

нала Джон Маркман, акции, исключенные из этого индекса, обычно показывают результаты лучшие, чем те, что включены в него*. • Доктор Гринспен. Высокочтимый председатель Федеральной резервной системы раздавал похвалы индустрии недвижимости, заявив 28 февраля 2001 года в своем докладе Конгрессу о денежной политике, что денежные средства, накопленные в результате повышения цен на жилые дома, защитили экономику от резкого спада расходов потребителей, произошедших из-за увольнений и падения цен на акции. Мы не можем удержаться, чтобы не спросить: чем денежные средства, накопленные за счет повышения цен на недвижимость, лучше средств, накопленных от повышения цен на акции компаний Nasdaq, на которые господин председатель обрушил всю силу своей критики в 1999-2000 годах? Мы также знаем о потрясающей способности господина Гринспена «каркать» и делать заявления в самое неподходящее время. Его «прозрение» об «иррациональном оптимизме» на фондовом рынке в декабре 1996 года, когда значение индекса Доу было 6437, и об опасности инфляции в 2000 году, когда уже практически закончился бум инвестиций в основной капитал, - лишь два из множества таких примеров.

В статье, опубликованной 31 января 2002 года в Wall Street Journal, говорилось, что в 2001 году произошел рекордный рост доли не сданных в аренду офисных площадей**. Помимо всего этого, уважаемые фирмы с хорошей репутацией, имеющие все причины быть дружески настроенными по отношению к индустрии REIT, стали высказывать пессимистические прогнозы



Victor Niederhoffer and Laurel Kenner. Sinking Real Estate Means Rising Stocks (February 14, 2002); 9 Reasons REITs Are about to Get Rocked (February 21, 2002); More Evidence REITs Are on the Brink (February 28, 2002); Small Business or Big, the Rules Are the Same (March 7, 2002) CNBC Money. Available from http: www.cnbc.com.

О ее перспективах. Так, представители компании Merrill Lynch в своем комментарии от 19 декабря отмечали, что «рост цен в этом секторе, вступающем в нисходящую фазу цикла, замедлился».

Гнев приверженцев REIT

Несмотря на все тревожные сигналы, фонды REIT удивительно хорошо держались. В конце февраля индекс Bloomberg REIT все еще был на 17% выше, чем год назад. Учитывая все сказанное выше, нам показалось, что настало время для предсказания неизбежного спада цен на акции REIT. Однако, когда мы представили наше исследование в серии обзоров CNBC Money в феврале и марте 2002 года*, нас стали ругать, как никогда за всю нашу карьеру. На нас и наших боссов обрушилась целая лавина писем от представителей индустрии REIT. Вот несколько примеров того, что мы получали по электронной почте:

«Виктор, Виктор, Виктор... Я с ужасом читал то, что вы и Лорел написали о REIT... Подходящее место для вашего обзора - мусорная корзина!» (Барри Винокур, главный редактор Realty Stock Review and Property).

«Ваша статья о ситуации с REIT - самая плохая за 8 лет на эту тему и по качеству анализа, и по стилю... Я не одинок в этом мнении. Сегодня утром я поговорил с десятью корпоративными клиентами, и все они не могут поверить, что подобная статья могла быть опубликована» (Луи У. Тэйлор, старший аналитик по недвижимому имуществу Deutsche Bank Alex Brown).

Мистер Тэйлор добавил, что реакция представителей индустрии недвижимости на нашу статью подчеркнула наши «неимоверное высокомерие, непрофессионализм и трусость», что мы и наши издатели - позор для своей профессии.

Такие комментарии были типичными для экспертов, знания которых в этой области были на порядок выше наших.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [ 129 ] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]