назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [ 128 ] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]


128

Рисунок 12.2. Недвижимость ведет за собой фондовый рынок: сравнение результатов S&P 500 Performance трастов REIT и поведение индекса

Процентное изменение индекса Bloomberg REIT за квартал Источник: Niederhoffer Investments

За период наблюдения - с 1971 по 2001 год - произошло восемь падений цен REIT, а прирост REIT через два года после этого составлял в среднем 24% (табл. 12.3). Показанные нами результаты представляют полный доход, включая реинвестированные дивиденды и рост стоимости капитала.

Мы даем медвежий прогноз

в феврале 2002 года мы решили использовать на практике обнаруженные нами закономерности. Разница доходности в пользу REIT за последние два года была самой большой за период наблюдений -65%. Причем не только цены на недвижимость были максимальными, но и условия для деловой активности были очень неблагоприятными, поскольку разрушение Всемирного торгового центра 11 сентября 2001 года еще более усугубило уже и так начавшийся еще в марте экономический спад.

В 2002 году дивиденды REIT в среднем составляли 7% в год. Эти дивиденды, очевидно, были очень хорошими, если срав-



Таблица 12.3. Годовое изменение стоимости REIT через два года после спада

Изменение

Дата

Изменение REIT, %

Дата

Изменение REIT, %

REIT через два года

после спада,

Дек-01

16,0

Дек-00

26,0

Дек-99

-6,0

Дек-01

16,0

16,0

Дек-98

-19,0

Дек-00

26,0

26,0

Дек-97

19,0

Дек-99

-6,0

Дек-96

36,0

Дек-98

-19,0

Дек-95

18,0

Дек-97

19,0

Дек-94

Дек-96

36,0

Дек-93

19,0

Дек-95

18,0

Дек-92

12,0

Дек-94

Дек-91

36,0

Дек-93

19,0

Дек-90

-17,0

Дек-92

12,0

12,0

Дек-89

-2,0

Дек-91

36,0

36,0

Дек-88

11,0

Дек-90

-17,0

Дек-87

-11,0

Дек-89

-2,0

-2,0

Дек-86

19,0

Дек-88

11,0

Дек-85

Дек-87

-11,0

Дек-84

15,0

Дек-86

19,0

Дек-83

25,0

Дек-85

Дек-82

32,0

Дек-84

15,0

Дек-81

Дек-83

25,0

Дек-80

28,0

Дек-82

32,0

Дек-79

31,0

Дек-81

Дек-78

-2,0

Дек-80

28,0

28,0

Дек-77

19,0

Дек-79

31,0

Дек-76

49,0

Дек-78

-2,0

Дек-75

36,0

Дек-77

19,0

Дек-74

-42,0

Дек-76

49,0

49,0

Дек-73

-27,0

Дек-75

36,0

36,0

Дек-72

11,0

Дек-74

-42,0

Дек-71

Дек-73 Дек-72 Дек-71

-27,0 11,0

Источник. Niederhoffer Investments



нить их с 1,5% по акциям и 2% по казначейским векселям. Пропагандисты REIT говорят о высоких дивидендах как о большом преимуществе инвестиций в недвижимость. Однако такая же аргументация звучала в 1987 году, когда REIT уступали по доходности S&P 500 примерно на 50%. Нам было ясно, что REIT, которые очень сильно зависели от «кредитного рычага», не смогут долго поддерживать такой уровень выплаты дивидендов при слабом рынке недвижимости. Что ни говори, а доля не сданных в аренду офисных площадей достигла в 2001 году высокого уровня, и ожидалось, что она продолжит увеличиваться до значений, не отмечавшихся с конца 1980-х годов, что за ними последует спад доходности REIT, банкротства и связанные с ними проблемы для банков. К концу 2001 года доля пустующих офисных площадей по стране достигла 13,1%, что почти в два раза выше, чем в последнем квартале 2000 года (6,2%). Брокерская компания Grub & Ellis прогнозировала, что к концу 2002 года этот уровень может достичь 15%.

Увеличение доли пустующих офисных площадей-это критический тревожный сигнал. Важное исследование, проведенное фирмой PricewaterhouseCoopers, показало, что увеличение незанятых офисных площадей - наиболее точный предвестник падения цен. В этом исследовании анализировались цены за 20 лет для каждого муниципального статистического округа по различным типам недвижимости (офисы, квартиры, промышленные здания, собственные дома, отели, склады).

Мы заметили и другие признаки, предвещающие, что цены REIT начинают падать:

• Запутанная бухгалтерская отчетность: Аналитический отчет фирмы Green Street Advisors - наиболее квалифицированной фирмы в этой области, исследования которой соответствуют научным критериям, показал тревожную тенденцию. Доходы от трастовых операций фондов REIT (а это тот показатель, который чаще всего интересует инвесторов) в 2001 году были ниже, чем в 2000 году.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [ 128 ] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]