назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [ 125 ] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]


125

Jun Han and Youguo Liang. The Historical Performance of Real Estate Investment Trusts/ZJournal of Real Estate Research, vol. 10, no. 3 (1995): 235-241.

движимости и REIT. Многие данные основаны на оценочной стоимости, а не на реальных ценах сделок. Такая практика сглаживает различия в доходности и приводит к псевдокорреляциям. Еще одна трудность связана с тем, что несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости происходят редко, и цены существенно варьируются в зависимости от типа и местоположения собственности.

«Проблема выживания», которая обсуждалась в главе 3, также искажает данные. Дело в том, что те данные, которые сохраняются и публикуются, в основном относятся только к той собственности, владельцы которой избежали банкротства, которая используется и с которой не произошло каких-то радикальных изменений.

Национальная ассоциация трастов инвестиций в недвижимость (NAREIT) предоставляет данные о трастах REIT и оценочную стоимость недвижимости, которой владеет ряд компаний и организаций с 1970 года, но в этой базе данных представлены только те фирмы и организации, которые регулярно присылали данные в NAREIT.

Исчерпывающее исследование движения цен трастов REIT, проведенное Юном Ханом из компании CIGNA Investment Management, расположенной в городе Хартфорде, штат Коннектикут, и Юнгуо Лянгом, управляющим фирмы Prudential Real Estate Investors, анализирует данные обо всех акционерных компаниях, которые можно классифицировать как трасты REIT в период с 1970 по 1993 годы. Хан и Лянг пришли к выводу, что из-за «проблемы выживания» NAREIT каждый год теряет 2-3% компаний*.

Данные, предоставляемые брокерскими компаниями, плохо могут помочь инвесторам в оценке эффективности трастов REIT. Как правило, анализируются три основных индикатора:



1. Отношение цены к операционным доходам от недвижимости.

2. Дивидендная доходность.

3. Дисконт к чистой стоимости активов в расчете на одну акцию.

Аналитики комбинируют эти показатели, считая, что высокие значения по первому индикатору предсказывают медвежий тренд, а по второму и третьему - бычий. Результирующее значение комбинированного индекса сравнивается с ожидаемым уровнем роста, и если результаты сравнения расцениваются как позитивные, публикуются заявления, наподобие следующего, которое было сделано представителями крупной брокерской фирмы в начале 2002 года:

По нашему мнению, бумаги REIT сейчас продаются по ценам в 93 раза выше нашей оценки операционных доходов от недвижимости в 2002 году при 5% дисконта к чистой стоимости активов в расчете на одну акцию, при этом отмечается средняя дивидендная доходность в 7%. Мы прогнозируем 5%-ный рост прибылей, который может быть еще выше, если уровень занятости будет расти или будут дальше снижаться процентные ставки. Мы полагаем, что количество институциональных и частных инвесторов в трасты REIT будет расти.

Четвертый индикатор, который используют аналитики REIT, - это спрэд между доходностью REIT и облигаций. В периоды неустойчивого, волатильного рынка, такие как кризис 1998 года или период после атаки террористов 11 сентября, эта разница возрастает. По данным Bank of America, такой высокий спрэд, наблюдающийся довольно долго, предвещает отличные результаты для REIT. Вся проблема в том, чтобы отличить высокий спрэд, который может быть следствием недооценки, от высокого спрэда, причина которого - принятый во внимание более высокий уровень риска.

Трасты REIT в сравнении с акциями

Учитывая все подъемы и спады рьшка недвижимости за прошедшие столетия, большие различия в прибыльности между



REITs Low Correlation to Other Stocks and Bonds Is Key Factor for Portfolio Diversification NAREIT press release (May 29, 2001).

его различными секторами (жилые дома в городах, фермы, склады и т.д.), разнообразие региональных условий и циклов и огромные трудности получения точных данных в индустрии, характеризующейся банкротствами, закрытием фирм, сносом зданий, можно ли что-то обоснованно утверждать относительно большей прибыльности REIT по сравнению с акциями?

Наши исследования показывают, что до последнего времени поведение этих двух видов ценных бумаг было достаточно сильно связано: годовой коэффициент корреляции составлял 50%. Это соотношение было нарушено в конце 90-х годов. Цены на REIT упали в 1997-1999 годах, а S&P 500 в это время удвоился, и, наоборот, в 2000-2001 годах цены на REIT поднялись на 45%, в то время как S&P 500 упал на 22% (табл. 12.2).

По этому поводу представители REIT-индустрии громко заявили, что корреляция между двумя данными видами ценных бумаг снижается, следовательно, менеджеры инвестиционных портфелей должны покупать фонды REIT, чтобы сбалансировать риск и доходность. Это было целью REIT-индустрии в течение десятилетий. Исследования, спонсированные различными трастами REIT, одно за другим пытались доказать, что диверсифицированный инвестиционный портфель, в который входят и обычные акции, и REIT, показывает лучшие результаты, чем портфели, в которые включены только обычные акции. Так, Национальная ассоциация трастов инвестиций в недвижимость опубликовала 29 мая 2001 года исследование ведущей компании в области статистики доходности Ibbotson Associates Inc., которое должно было показать, что REIT - «эффективное средство диверсификации для широкого диапазона инвестиционных портфелей, повышающее доходы и снижающее риск»*.

К сожалению, все тщательно проведенные исследования этого феномена показывают или очень маленькую пользу та-

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [ 125 ] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]