назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [ 124 ] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]


124

Yoon Dokko. Real Estate Income and Value Cycles: A Model of Market Dynamics Journal of Real Estate Research, vol. 18, no. 1 (1999): 1-27. Lucy Komisar. Joseph Stiglitz Progressive (June 2000).

Так происходит потому, что банкиры, по-видимому, любят давать кредиты, когда условия для бизнеса хорошие, а застройщики, со своей стороны, с удовольствием берут кредиты, когда их дают. В результате на рынке возникает избыточное предложение, и цены снижаются*.

У нас обоих есть личный опыт «из первых рук», связанный со способностью циклов недвижимости переворачивать жизнь вверх дном. Потеряв свои деньги, вложенные в акции, семья Вика попыталась вернуть их, скупая обесцененную недвижимость в 1930-х годах. Когда и эти инвестиции не принесли дохода, слово «спекуляция» стало в семье Нидерхофферов бранным словом и оставалось им до тех пор, пока в конце 1950-х годов Вик не сделал первые шаги в этом направлении, купив акции горнодобывающих компаний на Американской фондовой бирже. А еще через 40 лет финансовый крах в Таиланде, причиной которого стали многочисленные и неоправданные с финансовой точки зрения стройки, начатые в этой стране, заставил Вика закрыть свой хедж-фонд и заложить дом. Нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц, когда его спросили о причинах краха южно-азиатского рынка, в интервью, которое он дал в июне 2000 года журналу Progressive, указал самую суть проблемы: «Основные причины кризиса заключались в том, что спекулянты недвижимостью получили неоправданные кредиты, а также в рискованных финансовых операциях, особенно кратковременных займах на меж-дународньгх финансовых рынках»**.

Отец Лорел, Джон Кеннер, был ипотечным банкиром и отлично ориентировался в ценах. Однако он потерял все во время краха трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) в 1972-1974 годах, когда отказался выйти из игры, хотя и считал цены на коммерческую недвижимость чрезмерно раздутыми. К несчастью, большая часть его состояния была связана с REIT.



Продвижение трастов

по инвестициям в недвижимость REIT

Трасты REIT появились в 1880 году, и им предоставлялись налоговые льготы для покупки недвижимости. Затем налоговые льготы то отменялись, то вновь предоставлялись, но сейчас трасты REIT могут избежать корпоративных налогов, если размещают не менее 90% облагаемого налогом дохода. Основная идея трастов REIT - дать возможность мелким инвесторам вкладывать деньги в крупную недвижимость - офисные здания, склады, госпитали, универсальные магазины, жилые дома и др. Таким образом, трасты REIT похожи на акционерные взаимные фонды, которые дают инвесторам возможность вкладывать деньги в большее количество разнообразных акций, чем они смогли бы сделать, используя только собственный капитал. В дополнение к налоговым льготам трасты REIT обеспечивают более высокую ликвидность по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость, потому что инвесторы могут легко продать свои паи. Доходность дивидендов для трастов REIT обычно варьирует от 6 до 8%. Трасты REIT и взаимные инвестиционные фонды недвижимости очень сильно росли в 2000-2002 годах, когда индекс Nasdaq, в котором в основном представлены акции роста, не предусматривающие выплаты дивидендов, потерял три четверти своей стоимости, а инвесторы предпочитали менее рискованные акции, по которым выплачиваются дивиденды. К середине 2002 года в США было около 300 трастов REIT, из них 190 выпускали акции, котирующиеся на бирже, совокупной рьшочной стоимостью около 300 млрд долл. - очень существенный рост по сравнению с 1992 годом, когда стоимость таких акций составляла лишь 13 млрд долл. Кроме того, около 130 взаимных инвестиционных фондов открытого типа в США инвестируют в недвижимость, владея акциями трастов REIT, компаний, управляющих недвижимостью, или и тем и другим. Самые крупные из них - это Cohen & Steers, Fidehty и Vanguard (табл. 12.1).



Фонд

Чистые активы, млрд долл.

Рейтинг Morningstar

Cohen & Steers Realty

1,38

★ ★★★★

Vanguard REIT Index

1,33

★ ★★★

Fidelity Real Estate

1,26

★ ★★

Источник. Morningstar.com

Как и любые другие динамичные сферы, трасты REIT постоянно развиваются и внедряют различные инновации. Так, в конце 1990-х годов собственность концентрировалась в «зонтичных» трастах REIT, которые потом стали непопулярными из-за проблем с налогообложением. Когда в начале нового тысячелетия появились партнерские компании, которые инвестировали сразу в несколько взаимных фондов REIT, многие увидели в этом начало упадка данного сегмента рынка.

Учредители акционерных обществ пытались использовать растущую популярность фондов REIT и заработать на этом. Одно за другим появляются широко разрекламированные исследования, которые представляют REIT как идеальное средство для диверсификации инвестиционного портфеля. Утверждается, что индустрия недвижимости преодолела такие проблемы, как массовые ликвидации, происходившие в 70-х и 80-х годах, циклы подъемов и спадов, слишком высокий уровень заимствований, недостаточную прозрачность, многочисленные конфликты по поводу управления собственностью. Как будет показано дальше, циклы динамики цен на недвижимость существовали столетиями, и маловероятно, что они вдруг исчезнут навсегда.

Объективная оценка результатов деятельности трас-ШЛ" тов REIT (даже прошлых) - непростая задача. Очень Щ трудно получить действительно надежные данные о не-

Таблица 12.1. Рейтинги Momingstar

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [ 124 ] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182]