назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [ 133 ] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171]


133

ДЛЯ пристрастного анализа, которые не только способны сделать вас искушенным инвестором, но и помогут сэкономить много времени при анализе инвестиций и найти инвестиции с высокой отдачей.

Например, когда вы убедитесь, что данный объект недвижимости будет генерировать для вас положительный денежный поток, вам следует провести пристрастный анализ этого объекта.

У богатого папы был свой перечень вопросов, который он всегда использовал. Я использую перечень вопросов пристрастного анализа, предложенный Синди Шопофф. Он весьма подробный и включает пункты, которые не существовали 30 лет назад (например, "экологический аудит, фаза 1"). Для справки я привожу вопросник Синди.

Если у меня возникают вопросы относительно объекта недвижимости, я часто беру с собой экспертов и прошу моих юристов и бухгалтеров изучить сделку.

Вопросы для пристрастного анализа

1. Текущий реестр арендаторов с данными по оплате на

текущий момент.

2. Перечень депозитов.

3. Информация о выплатах по ипотечной ссуде.

4. Список личной собственности.

5. Планы этажей.

6. Страховой полис, агент.

7. Договор об обслуживании.

8. Информация о жильцах: договоры об аренде, карточки бухгалтерского учета, заявления, формы противопожарной безопасности.

9. Список поставщиков и компаний по оказанию коммунальных услуг, включая банковские реквизиты.

10. Свидетельства об осуществленных перепланировках

помещений.

11. Акты технических проверок и строительная документация.

12. Комиссионные соглашения.



Соглашения о допуске ценных бумаг на фондовую биржу.

13. Арендные или листинговые соглашения.

14. Сервитутные соглашения.

15. Планы застройки, включая планы и спецификации, а

также архитектурные, строительные, технические, электротехнические и коммуникационные чертежи того, что фактически построено.

16. Правительственные разрешения и градостроительные

ограничения, влияющие на развитие объекта.

17. Контракты с управляющими.

18. Налоговые счета и декларации по налогу на имущество.

19. Счета за коммунальные услуги.

20. Приходные и расходные ордера и журналы, относящиеся к объекту недвижимости.

21. Запись капиталовложений за последние пять лет.

22. Отчеты о доходах и расходах, относящиеся к объекту недвижимости, за два года, предшествующих дате представления.

23. Финансовые отчеты и федеральные налоговые декларации для объекта недвижимости.

24. Акт проверки на наличие термитов и наличие ущерба от термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя.

25. Прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные продавцу, которые необходимы или могли бы быть полезны для владения, управлення или содержания объекта недвижимости.

26. Исследования рынка недвижимости по данному району.

27. Строительные сметы или фактические расходы.

28. Данные о жильцах.

29. Журналы рабочего распорядка.

30. Выписки из банковского расчетного счета объекта

недвижимости за 2 года.

31. Свидетельства о заселении.



Природные ресурсы

у многих искущенных инвесторов часть инвестиционного портфеля составляют инвестиции в природные ресурсы земли. Например, они делают вложения в нефть, газ, уголь, драгоценные металлы.

Мой богатый папа очень верил в силу золота. Его запасы в природе ограничены. На протяжении многих веков люди высоко ценил! золото. Богатый папа также считал, что обладание золотом притягивает к тебе и другие богатства.

Это хороший или плохой долг?

Искушенный инвестор умеет распознавать хороший долг, хорошие расходы и хорошие пассивы. Я помню, как богатый папа спросил меня:

-Сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если на каждом из них ты теряешь 100 долларов в месяц?

Конечно же, я ответил:

-Немного. Тогда он спросил;

-А сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если от каждого из них ты получаешь 100 до.!ларов в месяц?

В ответ, разумеется, последовало:

-Да сколько угодно!

Проанализируйте все свои расходы, пассивы и долги. Оправдан ли каждый ваш расход, пассив илн долг соответствующим доходом или активом? Если да, то является ли денежный поток, генерируемый этим доходом или активом, большим, чем отрицательный денежный поток, уходящий на этот расход, пассив или долг?

32. Право собственности на землю.

33. Копии всех действующих гарантий.

34. Экологический аудит, фаза 1 (если имеется). Для

любой инвестиции.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [ 133 ] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171]