назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [ 249 ] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313]


249

нежелание «прижившихся» нанимателей осюбождать квартиру и излишки жилой плошади, приходящейся на одного арендатора (Olsen, 1972, р. 1096-1097); другие связаны с плохим содержанием жилого фонда, включая реконструкцию домов. Хотя сущестювание этих явлений уже давно приписывается контролю над уровнем арендной платы (см.: Rent Control, 1975), лишь в последнее время в экономической науке утвердились концепции, позюляющие объяснить их причины. Эти концепции связывают законотворчестю (например, контроль над уровнем арендной платы) с порожденными им изменениями в правах собственности и трансакционных издержках.

В разделе I мы уже видели, что установление контроля над уровнем арендной платы, по сути, означает введение налога на капитал для нынешних арендодателей и предоставление субсидии тем, кто в настоящее время снимает жилье. Почему же такое неожиданное благодеяние, снизошедшее на нанимателей, приюдит к вышеупомянутым потерям эффективности; почему оно должно препятствовать полной реализации всех потенциальных выгод от будущих сделок? К примеру, было подсчитано, что потери домовладельцев Нью-Йорка вследствие введения контроля над уровнем арендной платы в 2 раза превысили выгоды, полученные нанимателями жилья (Olsen, 1972). Но что же помешало устранить такое проявление неэффективности? Казалось бы, нынешние наниматели вполне могли сдать квартиры в субаренду тем желающим, которые готовы платить за них больше, или, на худой конец, за некоторую плату догоюриться с домовладельцами об осюбож-дении занимаемого жилья, с тем чтобы последние могли использовать его с большей выгодой?

Чтобы ответить на этот юпрос, необходимо понять, какие стимулы для потенциальных участников подобных сделок создает контроль над уровнем арендной платы, дополненный правом гарантированного пользования. А для этого, в свою очередь, надо рассмотреть конкретные праювые нормы, содержащиеся в законодательстве (Cheung, 1974, 1975, 1979).

На первый взгляд непонятно, почему контроль над уровнем арендной платы должен мешать перераспределению арендуемого жилья от нынешних к потенциальным нанимателям, если последние готовы заплатить первым определенную премию. Механизм такой передачи уже бьш рассмотрен в разделе 1. Однако для этого нужно, чтобы закон разрешал нынешним нанимателям принять предложенные им деньги, - к примеру, в Великобритании это отнюдь не так (Farrell v. Alexander [1977]). С другой стороны, предполагается, что нынешние наниматели имеют праю сдать снимаемое жилье в субаренду без согласия домовладельца, а это условие также редко соблюдается на практике (Friedman, 1985, р. 460). Если же такое согласие требуется, то дележ полученных премий между домовладельцами и нанимателями не зависит от рьшочных условий, а определяется в ходе двустороннего торга, что увеличивает издержки достижения соглашения, устраивающего всех. Можно заметить, что с точки зрения эффективности как таковой было бы желательно, чтобы домовладельцы не имели права отказать нанимате-



лям в сдаче жилья в субаренду более выгодным арендаторам, - при том, разумеется, что сами нынешние наниматели имеют право принять предложенные премии.

Осюбождение жилья нынешними нанимателями ничуть не уменьшит издержек торга между ними и домовладельцами. Будет ли наблюдаться систематическое смещение в использовании жилья? Это зависит от того, как праювые нормы влияют на те составные элементы трансакционных издержек, которые не входят в издержки торга (bargaining). Рассмотрим такой пример: если гарантированное пользование является юридически неотчуждаемым праюм нанимателя, то домовладелец не может составить контракт, обязывающий того за некоторую компенсацию освободить помещение. Напротив, если домовладелец захочет продать жилье в собственность нанимателю, то в этой сделке не будет ничего необычного. Однако ничто не мешает домовладельцам предложить нанимателям вознаграждение за то, что те осю-бодят жилье, с тем чтобы выплату этого юзнаграждения произвел его будущий пользователь и только после того, как нынешний наниматель осюбодит помещение. Все эти соображения не подюдят ни к каким общим выводам: по-видимому, будущее использование жилья будет зависеть от конкретных обстоятельств.

Обращаясь к неэффективности второго типа, также уместно задаться вопросом: почему контроль над уровнем арендной платы вообще должен ее порождать? Когда речь заходит о неоптимальном содержании жилья, то в ответ часто можно услышать, что домовладельцы «не могут себе позволить» в должном состоянии поддерживать собственность, арендная плата с которой находится под контролем. Однако такой ответ не может считаться удовлетворительным (Ricketts, 1981, р. 509). Подобающее объяснение состоит в том, что домовладельцы, безусловно, лишаются всяких стимулов содержать свою собственность в лучшем состоянии, чем то, за которое наниматель только-только согласен заплатить арендную плату на контролируемом уровне. На самом деле домовладелец вполне может быть заинтересован в том, чтобы его собственность приходила в упадок и разрушалась до тех пор, пока наниматель не съедет по сшей юле, что даст хозяину юзможность продать дом тому, кто будет жить в нем сам. Доведение дома до такого состояния, конечно, может быть запрещено законодательно (Ricketts, 1981, р. 511).

Однако это не объясняет, почему наниматели не могут взять поддержание дома в надлежащем состоянии на себя, - ведь естественно предположить, что это должно повысить их благосостояние. Тут снова следует вспомнить тот факт, что в условиях контроля над уровнем арендной платы и гарантированного пользования права собственности как нанимателей, так и домовладельцев специфицированы менее четко, чем в отсутствие таких ограничений. Поэтому инвестиции нанимателей в благоустройство дома оказываются более рискованными, чем аналогичные инвестиции домовладельцев при отсутствии контроля. Отсюда вытекает, что этот контроль способен даже ухудшить благосостояние нынешних нанимателей (Ricketts, 1981, р. 507-510).



Наконец, рассмотрим проблему перестройки здания. Если закон обязывает домовладельцев предоставлять нанимателям жилье не хуже установленного властями стандарта, то в принципе может случиться так, что домовладельцы сочтут перестройку дома более выгодной, чем его ремонт. Однако на практике этого, по всей видимости, не происходит - домовладельцы перестраивают дома в тех случаях, когда это позволяет вывести их из-под контроля над уровнем арендной платы (Cheung, 1975). Способны ли юридические нормы, содержащиеся в соответствующем законодательстве, воздействовать на рещения домовладельцев о перестройке зданий? Рассмотрим лишь две из таких возможных норм: а) если домовладелец может доказать, что он должен перестраивать здание, то он имеет право выселить нанимателей, арендные платежи которых подпадают под контроль, безо всякой компенсации (такая норма на протяжении некоторого времени действовала в Гонконге - Cheung, 1975); б) домовладелец не вправе выселить нанимателей для перестройки здания, не предложив им «равноценного по качеству» жилища (такими правами с 1965 г. пользовались наниматели жилья в Великобритании - Hill and Redmans, 1976, p. 824-827; 899). Казалось бы, очевидно, что в условиях действия нормы а) перестройки здания не просто будут происходить чаще, чем в условиях нормы б), но и окажутся избыточными. К такому заключению подталкивает то соображение, что в первом случае частная выгода домовладельца превышает общественную, так как частная выгода включает отмену перераспределения благосостояния в пользу нанимателя, осуществляется в рамках контроля над уровнем арендной платы. Правда, такой вывод не вполне обоснован, поскольку он не учитывает стимулов нанимателя к подкупу домовладельца, с тем чтобы тот не перестраивад здание без необходимости. Тем не менее, даже с учетом этого обстоятельства первоначальный вывод, пусть и не полностью обоснованный, все же не теряет значения. Ведь с учетом издержек двусторонних торгов с нанимателями частная выгода домовладельцев от перестройки зданий все равно, вероятно, превысит общественную (Cheung, 1975). Напротив, условия б), видимо, приводят к обратным последствиям, так как на домовладельцев, кроме всего прочего, возлагаются издержки определения «равноценности» качества нового жилья.

БИБЛИОГРАФИЯ

Baxter V. Ecicersley. [1950] 1 KB 480.

Cheung, S. N. S. 1974. A theory of price control. Journal of Law and Economics 17, April, 53-71.

Cheung, S. N. S. 1975. Roofs or stars: the stated intents and actual effects of a rent

ordinance. Economic Inquiry, April, 1-21. Cheung, S. N. S. 1979. Rent control and housing reconstruction: the postwar

experience of prewar premises in Hong Kong. Joumal of Law and Economics 22,

April, 27-53.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [ 249 ] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313]