назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [ 248 ] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313]


248

воров им, видимо, будут предложены новые условия аренды по [более высокой] рыночной ставке. В противном случае перед домовладельцами открывается целый ряд возможностей, в том числе продажа жилья в собственность нынешнему нанимателю, что лишает действенности введенный контроль над арендной платой. Этих примеров достаточно, чтобы показать, что само по себе установление потолка арендной платы ниже равновесного рыночного уровня не может гарантировать действенного контроля над ней. Чтобы обеспечить такой контроль, требуются дополнительные меры.

Самой очевидной и распространенной из таких мер является введение наряду с потолком ренты права гарантированного пользования (security of tenure), т.е. предоставление нанимателю права пользоваться подпадающим под контроль жильем на протяжении всего срока действия введенных ограничений при условии исправного внесения максимально разрешенной арендной платы. (Впрочем, продолжительность действия ограничений всегда трудно предсказать по политическим причинам.)

Гарантированное пользование представляет собой неявную форму рационирования - оно обессмысливает и делает юридически недействительными все сроки окончания ранее заключенных догоюров аренды. Если единственная цель контроля над уровнем арендной платы заключается в защите нынешних нанимателей, то эта мера, дополненная эффективной защитой от всевозможных вымогательств (CuUingworth, 1979, р. 68), оказывается достаточной, чтобы защитить их интересы за счет домовладельцев. (Условие справедливости этого вывода уточняется ниже в разделе П.)

Однако иногда законодательство о контроле над уровнем арендной платы гарантирует пользование жильем и новым нанимателям (как, например, в британском Законе об арендной плате за жилье 1965 г.). В таком случае контроль оказывается не просто чрезвычайной мерой, но и «долгосрочной политикой в отношении рынка частного арендуемого жилья» (CuUingworth, 1979, р. 67). К каким же еще последствиям, кроме только что описанных, приводит такая политика? Ответить на такой вопрос нельзя без дополнительной информации о законодательных нормах - в частности, о том, имеют ли домовладельцы право взимать с новых нанимателей отдельную плату (задаток) при заключении договора аренды. Если задатки разрешены, то контроль над уровнем арендной платы не исключает сдачи жилья новым нанимателям по равновесным рыночным ценам (предполагается, что домовладельцы не ожидают ужесточения закона, которое будет иметь «обратную силу», - например, потребуется вернуть ранее полученные задатки). Будут ли в этом случае общие арендные платежи такими же, как и в отсутствие контроля? В литературе встречается мнение, что общие платежи будут одинаковыми в обоих случаях, так как величина задатков будет стремиться к «текущей дисконтированной стоимости разности между равновесной рыночной арендной платой и ее законодательно установленным уровнем на протяжении всего периода действия ограничений» (Cheung, 1979, р. 28). Однако такое утверждение, по-видимому, игно-



рирует два различия между этими случаями. Во-первых, потенциальным нанимателям будет нелегко получить кредит для выплаты задатков: ведь договор аренды - «плохое» обеспечение, а если бы кредит предоставлял сам домовладелец, то он не смог бы [на законных основаниях] выселить нанимателя за неуплату долга. Во-вторых, при любой величине задатка как издержки нанимателя, так и выгода домовладельца будут тем меньше, чем больше срок аренды. В условиях гарантированного пользования (см. ниже) ни одно соглашение о сроках проживания не может быть реализовано (enforced). При этих условиях домовладельцы легко поймут, что у нанимателей появляется стимул искать жилье якобы на короткий период времени с тем, чтобы в действительности остаться надолго. Наниматели также будут знать, что если им захочется съехать раньше изначально оговоренного срока, то им не избежать неприятных переговоров с домовладельцами (см. ниже, раздел П). Эти стратегические соображения подсказывают, что в условиях контроля часть взаимовыгодных сделок окажется блокированной, и конечный результат будет не таким, как в той ситуации, когда продолжительность аренды является предметом открытых переговоров. Утверждалось также, что «писаный закон бессилен что-либо сделать с практикой требования задатков, которую легко скрыть» (Cheung, 1979, р. 28), однако и это обшее утверждение не может быть признано истинным без всяких доказательств. Статутное право Великобритании (сведенное в Законе о ренте в 1977 г., раздел 126), по всей видимости, положило конец практике вьщачи задатков при аренде жилья. Ведь если исходить из того, что, несмотря на введенный запрет, практика задатков сохранилась и рынок функционировал по-прежнему, то трудно объяснить наблюдавшееся тогда сокращение предложения жилья (см. ниже).

Итак, в отсутствие задатков домовладельцы не захотят заключать новые договоры на сдачу в аренду жилья, подпадающего под контроль. Учебники экономической теории (см., например: Le Grand and Robinson, 1984, p. 9-99) не подчеркивают различного воздействия контроля над арендной платой на нынешних и потенциальных нанимателей, упуская тем самым из виду необходимый элемент, без которого нельзя объяснить сокращение предложения нового арендуемого жилья. Этот элемент - правовой статус гарантированного пользования для лиц, нанимающих жилье в соответствии с законом (Baxter v. Eckersley [1950], 480 at 485). К примеру, законодательство, действовавшее в Великобритании в 1965-1980 гг., стимулировало существенное увеличение числа действительных и потенциальных нанимателей жилья. По тогдашним законам новый арендатор, сам пожелавший платить более высокую, чем разрешало законодательство, арендную плату и добровольно отказаться от права гарантированного пользования, не мог предоставить домовладельцу никакой юридически закрепленной гарантии выполнения этих обещаний, так как закон давал нанимателям юридически неотчуждаемую защиту. В этих условиях домовладелец, сдавший жилье в аренду, должен был полагаться исключительно на устное обещание арендатора. Если к тому же правовая защита новых



и старых нанимателей одинакова (как это было в Великобритании), то в общем случае потенциальные арендаторы просто не найдут себе жилья. Отмечалось, что «если бы долгосрочной целью жилищной политики было устранение частных домовладельцев как таковых, то следует признать, что на этом пути Великобритания достигла замечательных успехов» (CuUingworth, 1979, р. 73).

Кроме того, не следует забывать о том, что все люди смертны, и это в полной мере относится как к нынешним нанимателям, так и к наследникам их прав на аренду. Когда дома наконец освободятся, домовладельцы не будут искать новых жильцов, а скорее используют их как-то иначе - например, будут жить в них сами. Поэтому в долгосрочной перспективе (которая в данном случае и вправду может оказаться весьма длительной) жилье, подпадающее под контроль над уровнем арендной платы, станет исчезать с рынка. Как видим, такой контроль скорее наносит ущерб потенциальным нанимателям, чем защищает их интересы (Whitehead and Юе1шпап, 1986, ch. 6).

Следует также упомянуть о соображениях справедливости и о конституционной правомочности подобных мер контроля над уровнем арендной платы. Крайне маловероятно, что перераспределение богатства, вызванное контролем над уровнем ренты, соответствовало бы хоть какому-то разумному критерию справедливости (Friedman, 1985, р. 460). Кроме того, такое перераспределение никак не отражается в государственном бюджете и не рассматривается в явном виде законодателями.

II. Помимо перераспределительных эффектов, о которьлх говорилось в разделе I, контроль над уровнем арендной платы сказывается и на эффективности экономической деятельности. Одно из подобных следствий вытекает из сказанного в предьщущем разделе - жилье становится недоступным для новых нанимателей, которые сняли бы его, если бы уровень арендной платы не контролировался. Величина таких потерь благосостояния зависит от того, найдутся ли у подпадающего под контроль жилья близкие заменители, остающиеся вне сферы контроля, - а это, в свою очередь, определяется тем, какие типы жилья подпадают под ограничения. К примеру, в Великобритании с 1965 до 1974 г. контроль над уровнем арендной платы с полными гарантиями пользования распространялся только на немеблированное жилье, и поэтому обставленные дома и квартиры оставались доступными для новых нанимателей. В 1974 г. эта законодательная защита бьша распространена и на арендаторов меблированного жилья, что привело к вполне предсказуемому результату (Maclennan, 1978; CulUngworth, 1979, p. 71-72). Естественно предположить, что и потери благосостояния в результате увеличились. О причинах устойчивости этой неэффективности уже говорилось в разделе I.

Другие нарушения эффективности, которые принято относить на счет контроля над уровнем арендной платы, можно без остатка разделить на два типа. Одни из них связаны с неэффективной аллокацией имеющегося жилья, классическим примером которой могут служить

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [ 248 ] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313]