Те, кто хочет получить право пользоваться землей, услуги которой стоят так дорого, вынуждены соревноваться друг с другом. В то же время для того, кто выиграет в этой конкурентной борьбе, величина рентных платежей окажется фиксированной и не будет зависеть от того, удастся ли ему в действительности использовать этот ресурс наиболее выгодным образом. По этой причине потенциальные пользователи землей действительно могут юспринимать ренту как фактор, однозначно определяющий будущую цену готового продукта. Они не осознают, что как раз большая потенциальная ценность этого участка позволяет тому, кто лучше других способен распознать и использовать эту возможность, предложить за землю наибольшую ренту.

ЗНАЧЕНИЕ РЕНТЫ. Некоторые исследователи на основании только что описанного механизма конкуренции за «землю» делали вывод, что рента бессмысленна с общественной точки зрения, так как земельные ресурсы существовали бы и в отсутствие ренты. Тем не менее, высокая плата за землю как следствие конкуренции за право ее использования на деле играет свою полезную роль: она показывает, какие способы использования земли ценятся выше всего, и отводит земельные ресурсы именно на эти цели. Если слоюм «земля» обозначить всякий неразрушимый ресурс, предложение которого неизменно, то даже теоретический стопроцентный налог на земельную ренту не в состоянии бьш бы изменить ее предложение. Во всяком случае, так будет, если только у собственника земельного участка останутся стимулы к вьшв-лению самого выгодного претендента, предложение которого и определит ренту. Правда, последнее утверждение будет справедливо, только если наиболее выгодный способ использования земли каким-то образом можно действительно определить и если налог взимается вне зависимости от реальной ценовой конкуренции за право пользования облагаемым ресурсом. Понятно, что эта предпосьшка выглядит сомнительной, если не откровенно ложной.

МОНОПОЛЬНАЯ РЕНТА. Под «монополией» мы будем понимать любого продавца, чья способность к обогащению увеличивается благодаря искусственным или умышленным ограничениям потенциальной конкуренции, которые не были неизбежны при естественном стечении обстоятельств. Примерами таких ограничений могут служить законы, запрещающие конкуренцию на рынках белых вин, открытие новых ресторанов или частной адвокатской практики. Сразу же следует подчеркнуть, что из факта существования ограничений не вытекает, что они безусловно нежелательны, - такое заключение бьшо бы слишком сильным. Тем не менее, возросшая способность к обогащению порождает «монопольную ренту». Осознается ли она как прирост богатства самим монополистом, зависит от величины издержек, связанных с созданием таких ограничений. Борьба за обретение «монопольной ренты» нередко перераспределяет часть самой ренты в пользу других лиц - например, политиков, которые вводят эти ограничения. Эта часть, в свою очередь, может распределяться между разными политиками,

конкурирующими за право занять положение, которое позволяет им устанавливать такие привилегии. Занимаясь «соисканием ренты» (rent-seeking), политики конкурируют друг с другом за обретение подобного статуса, так как сама «монопольная рента» нередко тратится на перекупку ресурсов, позволяющих его добиться. Те, кому изначально удалось успешно и с небольшими издержками обрести этот «монопольный» статус, сами получают возможность быстро обогатиться - точно так же, как удачливые первопроходцы в бизнесе получают немалый куш, прежде чем поток их прибьши не окажется разделен между многочисленными конкурентами из числа опоздавших последователей.

БИБЛИОГРАФИЯ

Маршалл А. Принципы экономической науки. М.: Прогресс, 1993 (1983). Т. 1-3. Рикардо Д. Основы политической экономии и налогового обложения. Сочинения. М.: Госполитиздат, 1955. Marshall А. Principles of economics. 1st edition. London. Macmillan, 1890.

КОНТРОЛЬ

НАД УРОВНЕМ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛЬЕ

Курт Клапхольц

Rent Control

Kurt Klappholz

Существует повсеместно распространенная практика назначения правительственным органом максимальной платы, которую частные домовладельцы могут взимать за жилье. Эта мера вводится в интересах нанимателей жилья. В разделе I обосновывается тот тезис, что контроль над уровнем платы за жилье способен защитить тех, кто уже снимает жилье, но лищь при том условии, что он сопровождается дополнительными правовыми мерами. Так как эти меры различаются по странам, а в пределах одной страны изменяются во времени, то данный тезис нельзя сформулировать более конкретно, - его можно лищь проиллюстрировать на примерах. Однако при любой правовой системе контроль бессилен как-либо помочь потенциальным нанимателям (за исключением ряда нестандартных ситуаций - например, таких, когда домовладельцы ожидают, что ныне действующие ограничения скоро будут отменены). В разделе II мы выясняем, почему контроль над уровнем платы за жилье приводит к потерям экономической эффективности.

I. В тех главах учебников экономической теории, где обсуждается проблема контроля над ценами на конкурентных рынках, обычно подчеркивается, что установление максимальной цены бывает действенным лищь тогда, когда установленный потолок оказывается ниже рыночной цены. Это условие является необходимым, но не достаточным. Предположим, что правительство провело закон, устанавливающий плату за аренду жилья определенного типа, но не дополнило его никакими другими праювыми нормами. Если землевладельцы не ожидают дальнейщих ужесточений законодательства, то принятие этого закона принесет лищь временные плоды. Нынещние наниматели будут платить законодательно установленную невысокую плату до окончания срока действия текущих догоюров. Когда этот срок истечет, дальнейщие действия домовладельцев будут зависеть от других положений закона - например, от того, распространяется ли контроль на все дого-юры об аренде жилья данного типа или только на те, которые заключены на момент введения контроля. Если под контроль подпадает только плата нынещних нанимателей, то по истечении текущих дого-