назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [ 45 ] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76]


45

вторичном рынке (именуемая часто как Sallie Мае), покупает гарантированные федеральным правительством ссуды, выдаваемые студентам различными кредиторами, такими, как коммерческие банки. При определенных обстоятельствах эта ассоциация может сама предоставлять студентам кредиты. Одной из основных функций банков фермерского кредита является выдача ссуд фермерам, фермерским ассоциациям и кооперативам. Для оказания помощи системе банков фермерского кредита в 1987 т. была создана Корпорация финансовой поддержки фермерского кредита. И в том же 1987 г. была создана Корпорация по финансированию, в задачи которой входит изменение структуры капитала Федеральной корпорации по страхованию счетов в ссудо-сберегательных ассоциациях {FSLIQ. Последней в списке указана созданная в 1989 г. Корпорация помощи несостоятельным организациям, которая занимается оказанием помощи в восстановлении сберегательных учреждений и, главным образом, обанкротивщихся или близких к банкротству ссудо-сберегательных ассоциаций.

14.4.3 Сертификаты на долю портфеля

Для финансирования кредитов на покупку дома правительство санкционировало выпуск сертификатов на долю портфеля (participation certificates). Активы (например, ипотеки) объединяются в пул - портфель бумаг со сходными характеристиками, затем выпускается сертификат, подтверждающий право владения ими, по которому выплачивается доход. Держатель сертификата получает причитающуюся ему долю выплачиваемых процентов и основного капитала активов по мере их поступления за вычетом небольшой платы за услуги. Наиболее популярными сертификатами такого типа являются сертификаты, выпускаемые Государственной национальной ассоциацией ипотечного кредита (GNMA, называемой также Ginnie Мае). Они получили название Сл/УМ/-модифицированных вторичных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек. Они гарантированы GNMA и надежно защищены гарантией правительства США.

(7ЛМ/4-модифицированные бумаги создаются некоторыми частными организациями, такими, как ссудо-сберегательные ассоциации и ипотечные банки, которые объединяют в один портфель ипотеки со сходными характеристиками (сроком погашения и ставкой процента). Каждая из таких ипотек должна быть гарантирована (т.е. защищена от риска невыполнения обязательств) либо Федеральным управлением жилищного строительства, либо Ведомством по делам ветеранов, а их общая стоимость должна составлять не менее $1 млн. После объединения подобных ипотек в одном общем фонде в GNMA подается заявка на получение гарантии на вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек. С момента получения такой гарантии бумаги начинают продаваться через брокеров. Как правило, номинальная стоимость каждой бумаги равна $25 ООО, а процентная ставка на 0,5% меньше, чем по ипотекам, так как 0,1% причитается GNMA, а 0,4% - организации-создателю.

В отличие от большинства облигаций держатель Сл/УМ-модифицированных вторичных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, ежемесячно получает доход с портфеля, пропорциональный его доле в нем. Рассмотрим пример. Владелец сертификата в $25 ООО на долю в пуле, общая номинальная стоимость которого равна $1 млн., по существу обладает 2,5% каждой ипотеки в этом пуле. Каждый месяц домовладельцы производят платежи по закладным, которые состоят из основной части и процентов. А инвестор в свою очередь раз в месяц получает 2,5% от общей суммы, внесенной домовладельцами. Так как ипотеки защищены от риска невыполнения обязательств, то защищенными от него являются и вторичные бумаги, выпущенные на базе их пула. (Если домовладелец задержал платеж, то GNMA либо использует излишек своей наличности, либо возьмет в долг у Казначейства, но инвесторы получат свои деньги в срок.)



Риск предварительной оплаты

Определенный риск для инвестора все же существует, и связан он с тем, что домовладельцам разрещено делать предварительные платежи по своим закладным. Это означает, что вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек обычно сроком на 30 лет, могут фактически иметь гораздо более короткий период обращения. При этом инвестор может потерпеть убытки, если он покупает бумаги по цене выще номинала, а процентная ставка упала с тех пор, как они были созданы. В такой ситуации домовладельцы могут начать делать предварительные платежи по своим закладным. А для инвестора это означает, что ему вскоре после покупки бумаг по цене выше номинала выплатят их номинальную стоимость.

Возьмем в качестве примера вторичную бумагу, выпущенную на базе пула ипотек, номинальная стоимость которой составляла $25 ООО, а процентная ставка при выпуске -12%. Предположим, что процентные ставки с тех пор существенно упали и сейчас на новых выпусках указана процентная ставка, равная 10%. А старые выпуски обращаются с номиналом $20 ООО, но в связи с падением процентных ставок они продаются по цене $22 ООО. Предположим, что процентные ставки продолжают падать дальше и уже достигли 8%. В этот момент многие домовладельцы с целью рефинансирования своих закладных по текущей ставке 8% делают предварительные платежи. А в результате инвестор, купивший бумагу старого выпуска за $22 ООО, вскоре получает по ней $20 ООО, потерпев тем самым убытки на $2000".

Новые инструменты

Интерес инвесторов к СЛЛ/у4-модифицированным бумагам привел к появлению ряда похожих инструментов. Среди них следует отметить «гарантированные ипотечные сертификаты» с номиналом $100 ООО или более, продаваемые Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) - финансируемой из федерального бюджета организацией, о которой уже упоминалось ранее. Ряд банков предлагает похожие ипотечные сертификаты, гарантированные частными страховыми компаниями. Так как в некоторых случаях поток платежей от домовладельцев разделен, инвесторы получают доход, не обязательно пропорциональный их доле в общем портфеле. Примерами вновь появившихся бумаг подобного рода являются облигации, обеспеченные пулом ипотек (СМО); бумаги, обеспеченные закладными под недвижимость (REMICs); первоклассные ценные бумаги (floaters); бумаги с устойчивым процентом (Ю) и устойчивым номиналом (РО).

I Ценные бумаги, выпускаемые правительствами " штатов и местными органами управления

Перепись правительственных учреждений 1992 г показала, что на территории США помимо федерального правительства функционирует 86 742 правительственных органа:

Правительство штата50

Местное правительство; окружное3 043

муниципальное19 296

районное16 666

школьное районное14 556

различные районные организации 33 131 Общее число органов местного

управления86 692

Общее число правительственных

учреждений86 742



КЛЮЧЕВЫЕ ПРИМЕРЫ И ПОНЯТИЯ

Облигации, обеспеченные пулом ипотек

Двадцать лет назад рынок бумаг, обеспеченных закладными под жилье, находился в стадии зарождения. Сегодня он занимает прочные позиции, потеснив по величине торгового оборота рынок облигаций корпораций. Более того, для его дальнейшего развития есть большие потенциальные возможности. Только около одной трети обшей стоимости односе.мейных ипотек, которая составляет приблизительно $2 трлн., обращено в ценные бумаги. Таким образом, неохвачениым остается триллионный рынок коммерческих ссуд под залог недвижимости и многосемейных закладных под жилье.

Причиной успеха рынка обеспеченных ипотека.ми бумаг явилось создание финансовых инструмеитов, необходимость в которых испытывают инвесторы, не стремящиеся непосредственно вкладывать свои средства в закладные. (Процесс объединения денежных поступлений, полученных от отдельных ипотек, для выпуска различных ценных бумаг получил название секьюрити-зации ипотек.) Основу рынка обеспеченных ипотеками бумаг составляют вторичные ценные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек. Есть и другие формы, и все чаще на рынке появляются совершенно новые инструменты.

Первоначально появившиеся для повышения ликвидности рынка закладных под жилье и тем самым расширения доступности и снижения стоимости финансирования жилищного строительства, вторичные бумаги, выпущенные на базе пула ипотек, завоевали неожиданную популярность. Инвесторов привлекла высокая доходность по сравнению с долговыми обязательствами Казначейства, а также надежиость н ликвидность этих бумаг

Однако одно свойство бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, всегда вызывает беспокойство у инвесторов, а именно - неопределенность поступлений, которыми они обеспечены. Как уже говорилось ранее, домовладелец может делать предварительные платежи по закладной, например, приняв решение продать свой дом. Однако более всего инвесторов беспокоит то, что при падении процентных ставок домовладельцы начнут рефинансировать свои за-

кладные. В этом случае велика вероятность того, что держатель бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, получит их номинальную стоимость в самое неподходящее время - когда ставки процентов значительно снизились. (Подобное явление приняло большие масштабы в периоде конца 1991 г. до середины 1993 г, когда процентные ставки на долгосрочные бумаги существенно упали.)

Пытаясь избавиться от нежелательной черты, присущей обычным бумагам, выпущенным на базе пула ипотек, многие орга-иизаиии прибегли к изменению формы обеспеченных ипотеками бу,маг. Так появились облигации, обеспеченные пулом ипотек (САГО).

Сушествует целый ряд разновидностей СМО, но всех их объединяет основополагающая концепция. Ипотека погашается возмещением капитала и выплатой процентов. Если, например, пенсионный фонд является держателем обычных бумаг, выпущенных на базе пула ипотек, то ему выплачивается соответствующая доля от поступлений в виде возмещения капитала и выплат процентов по различным закладным, объединенным в одном пуле. Ежемесячно размеры инвестиций пенсионного фонда в эти бумаги сокращаются по мере того, как ему выплачивается часть их номинальной стои.мости. Более того, если какая-то закладная из пула досрочно полностью оплачивается, пенсионный фонд получает свою долю досрочного возмещения основного капитала по ней и больше не получает процентов по этой закладной. Пул становится меньше на выкупленную ипотеку. Следовательно, получаемый фондом доход от него также сокращается, и он вынужден искать новые объекты инвестиций, чтобы вложить средства, высвободившиеся в результате предоплат должников по закладным.

По сути, СМО является просто средством распределений среди инвесторов выплат основного капитала н процентов по ипотекам в пуле. Инициатор появления

трансформировал традиционный пул ипотек в набор ценных бумаг, называемых траншами СМО (транш в переводе с французского означает «доля»), которые дают различные приоритеты при получении вы-

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [ 45 ] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76]