назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [ 334 ] [335] [336] [337] [338] [339] [340] [341] [342] [343] [344] [345] [346] [347] [348] [349] [350] [351] [352] [353] [354] [355] [356] [357] [358] [359] [360] [361] [362] [363] [364] [365] [366] [367] [368] [369] [370] [371] [372] [373] [374] [375] [376] [377] [378] [379] [380] [381] [382] [383] [384] [385] [386] [387] [388] [389] [390] [391] [392] [393] [394] [395] [396] [397] [398] [399] [400] [401] [402] [403] [404] [405] [406] [407] [408] [409] [410] [411] [412] [413] [414] [415] [416] [417] [418] [419] [420] [421] [422] [423] [424] [425] [426] [427] [428] [429] [430] [431] [432] [433] [434] [435] [436] [437] [438] [439] [440] [441] [442]


334

ИЛЛЮСТРАЦИЯ 26.2. Оценка участия в собственном капитале здания

Предыдущий анализ можно сделать применительно только к участию в собственном капитале при строительстве здания 711 на Третьей авеню (711 Third Avenue). Для этого мы сначала оценим долг в долларах, который будет взят с целью покупки этого здания. Допуская, что здание имеет ценность в размере 101,48 млн. долл. (на основании предыдущей иллюстрации), а затем используя коэффициент долга = 60%, мы оцениваем долг в размере 60,89 млн. долл.;

Долг = ценность здания х коэфф. долга = = 101,48 млн. долл. X 0,6 = 60,89 млн. долл.

Поскольку это есть ссуда с одноразовой выплатой, то процентные выплаты по долгу будут оставаться одними и теми же каждый год при ставке 6,5%:

Годовые процентные выплаты = = долг в долл. X ставка процента = 60,89 млн. долл. х 0,065 = 3,96 млн. долл.

Подходящей ставкой дисконтирования для оценки участия в собственном капитале при строительстве здания является стоимость долга, которая в данном анализе оценивается в размере 10,20%.

Оценка денежных потоков на собственный капитал

Денежные потоки на собственный капитал оцениваются каждый год путем вычитания процентных выплат из дохода и соответствующей корректировки налогов. Нижеследующая таблица содержит денежные потоки на собственный капитал за каждый год в последующие пять лет.

12345

Денежные3 617 845 3 761 185 3 909 538 4 063 068 4 221 946

потоки фирмы (долл.)

Заключительная166 810 659

ценность (долл.)

Приведенная 3 397 275 3 316 547 3 237186 3 159 199 90 928 871

ценность

@ 6,49% (долл.)

Сумма приведенной ценности денежных потоков составляет 101,48 млн. долл. Это и есть расчетная (оценочная) ценность здания.



Площадь здания (кв, футы)*

528 357

528 357

528 357

528 357

528 357

Занятость площадей {%)

95,00

95,50

96,00

96,50

97,00 ,

Арендная плата (долл за кв фут)

28.91

29,78

30,67

31,59

32,54

Арендный доход (долл.)

14 512 115

15 026 149

15 557 965

16108166

16 677 377

Доход от гаража (долл.)

824 ООО

848 720

874 182

900 407

927 419

Выручка от возмещающих выплат (долл.)

353 735

364 347

375 277

386 536

398 132

Кредитнь(е потери (долл.)

362 803

375 654

388 949

402 704

416 934

Общая выручка (долл.)

15 327 047

15 863 563

16 418 475

16 992 404

17 585 993

Затраты

Налоги на недвижимое имущество (долл.)

2 879 334

2 994 508

3 114 288

3 238 860

3 368 414

Аренда земли (долл.)

1 500 ООО

1 500 ООО

1 500 ООО

1 500 ООО

1 500 ООО

Другие затраты (долл.)

3 537 350

3 643 471

3 752 775

3 865 358

3 981 319

Вознаграждение менеджмента (долл.)

309 ООО

318 270

327 818

337 653

347 782

Расходы на выплату процентов (долл.)

3 957 737

3 957 737

3 957 737

3 957 737

3 957737

Общие затраты (долл )

12 183 422

12 413 986

12 652 618

12 899 608

13 155 252

Чистый доход до износа

3143 625

3 449 577

3 765 856

4 092 797

4 43 0 741

и уплаты налогов (долл.)

Износ (долл.)

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

Операционный доход (долл.)

1 143 625

1 449 577

1 765 856

2 092 797

2 430 741

Налоги (долл.)

434 578

550 839

671 025

795 263

923 682

Чистый доход (долл.)

709 048

898 738

1 094 831

1 297 534

1 507 059

+ Износ (долл.)

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

2 ООО ООО

- Затраты на поддержание капитала

1 545 ООО

1 591 350

1 639 091

1 688 263

1 738 911

и усовершенствование арендованной

недвижимости (долл.)

Денежные потоки

1164 048

1 307 388

1 455 741

1 609 271

1 768 148

на собственный капитал (долл.)

• 1 кв фут = 0,093 кв, м

В пятом году мы также оцениваем заключительную ценность собственного капитала путем вычитания выплаты долга из заключительной ценности здания, оцененной в предыдущей иллюстрации:

Заключительная ценность собственного капитала = = заключительная ценность здания - долг = = 116,81 млн. долл. - 60,89 млн. долл. = 55,92 млн. долл.

Оценка ценности собственного капитала

Приведенная ценность денежных потоков на собственный капитал в следующие пять лет и заключительная ценность рассчитаны в нижеследующей таблице:

Денежные потоки

на собственный

капитал (долл.)

Заключительная

ценность (долл.)

Приведенная

ценность

@ 10,20% (долл.)

1 164 048

1 307 388

1 455 741

1 609 271

1 056 435 1 076 833 1 088 178 1 091 735

1768 148

55 922 390 35 519 318

Ценность участия в собственном капитале здания составляет 39,83 млн. долл. Добавление этой величины к ценности полученного долга в размере 60,89 млн. долл. дает нам оценку ценности здания:



ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРАКТИКЕ: СРАВНЕНИЕ

Здание 711 на Седьмой авеню (711 Seventh Avenue) было оценено оценщиком для продажи по модели дисконтированных денежных потоков. Хотя многие базовые допущения в нашей оценке были взяты из его работы, ценность, полученная оценщиком, составляла 70 млн. долл., что на треть ниже нашей оценки. Главные различия между нашей оценкой и выводами оценщика заключаются в следующем.

Оценка была осуществлена исключительно на основе денежных потоков до уплаты налогов.

Используемая ставка дисконтирования составляла 11,5% и была рассчитана на основе проведенного оценщиком частного опроса лиц, инвестирующих в недвижимость. Хотя в оценке ничего и не упоминалось, но ставка дисконтирования, по всей вероятности, использовалась в величинах до уплаты налогов (чтобы обеспечить согласованность с оценкой денежных потоков) и была представлена как доход на совокупные инвестиции (а не только на инвестиции в собственный капитал). Это выше, чем используемая стоимость капитала.

Заключительная ценность оценивалась через норму капитализации, составляющую 9,0% и рассчитанную на основе опроса (для расчета заключительной ценности операционный доход в пятом году был разделен на 9,0%).

Можно сказать, что при использовании денежных потоков и ставок дисконтирования, исчисленных до уплаты налогов, будет выпускаться из виду та часть ценности, которая проистекает из износа и процентных выплат, подлежащих вычету из суммы налогов, и, следовательно, будет недооцениваться ценность здания. Если допустить, что ставка дисконтирования определена корректно - как «стоимость капитала до уплаты налогов», - то использование опросов для оценки и этой величины, и заключительного коэффициента, выглядит некорректным, в особенности в свете факта, свидетельствующего, что покупатель здания - корпорация с диверсифицированными инвесторами.

Расчетная ценность здания = 60,89 млн. долл. -I--I- 39,83 млн. долл. = 100,72 млн. долл.

Почему возникает разница между данной оценкой ценности имущества и полученной нами в предыдущей иллюстрации? Причина проста. Значение коэффициента долга, которое, по нашим предположениям, равно 60% и остается постоянным при оценке стоимости капитала, потребует от нас дополнительных заимствований каждый год в следующие пять лет, поскольку ценность здания будет увеличиваться по чти на 3% в год. Налоговые выигрыши от этого дополнительного долга в предьщу-щей иллюстрации были неявным образом встроены в оценку здания, но проигнорированы при оценке собственного капитала в данной иллюстрации. Если мы станем рассматривать эти налоговые выигрыши, то получим ту же ценность.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [ 334 ] [335] [336] [337] [338] [339] [340] [341] [342] [343] [344] [345] [346] [347] [348] [349] [350] [351] [352] [353] [354] [355] [356] [357] [358] [359] [360] [361] [362] [363] [364] [365] [366] [367] [368] [369] [370] [371] [372] [373] [374] [375] [376] [377] [378] [379] [380] [381] [382] [383] [384] [385] [386] [387] [388] [389] [390] [391] [392] [393] [394] [395] [396] [397] [398] [399] [400] [401] [402] [403] [404] [405] [406] [407] [408] [409] [410] [411] [412] [413] [414] [415] [416] [417] [418] [419] [420] [421] [422] [423] [424] [425] [426] [427] [428] [429] [430] [431] [432] [433] [434] [435] [436] [437] [438] [439] [440] [441] [442]