назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [ 286 ] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


286

ТАБЛИЦА 17.3 Вычисление ЯР/? вложений во взаимный фонд до налогообложения

Ценные бумаги: паи "Пиббл фоллс мьючюэл фанд" Дата приобретения: 1 июля 1989 г. Стоимость приобретения: 10 400 доял. Дата продажи: 3 июля 1990 г. Поступления от продажи: 10 790 доял. Распределенные доходы (июль 1989 г. - июль 1990 г.):

Дивидендная часть инвестиционного дохода: 270 долл.

Дивиденды за счет прироста капитала: 320 доял.

HPR-.

(270 долл. + 320 долл.) + (10 790 долл. - 10 400 долл.)

10 400 долл.

9,42%.

Реверсия - зто чистые поступления после уплаты налогов, полученные при реализации собственности; вычисляется посредством вычитания из цены продазки всех со-прязкенных со сделкой издерзкек, выплат основной суммы долга по закладной и налогов.

дивиденды от прироста капитала в размере 320 долл. Инвестор изъял свои вложения из фонда (продал паи) при чистой стоимости активов 10,79 долл. за пай, реализовав при этом 10 790 долл. Как видно из табл. 17.3, данного вложения до налогообложения составляет 9,42%. При 30%-м налоге показатель HPR после налогообложения будет равен 6,60% {[(1 - 0,3) х (270 долл. +320 долл.)]+[(1 - 0,3) X (10 790 долл. - 10 400 долл.)] : 10 400 долл.}, что примерно на 3% ниже, чем до налогообложения.

Недвижимость

Два главных компонента инвестиционного дохода от недвижимости - это ежегодный поток денежных поступлений после уплаты налогов и вероятное изменение стоимости имущества. (Развернутый анализ инвестиций в недвижимость содержится в гл. 14.)

Инвестор, приобретающий незастроенный участок земли, заинтересован только в увеличении его стоимости; поскольку обычно подобные инвестиции не приносят положительного потока денежных поступлений. Эксплуатационные издержки, сопряженные с инвести1щями в незастроенный участок земли, могут включать налоги на собственность, специальные сборы (assessments) и, если используется внешнее финансирование, процентные выплаты. Как правило, инвестиционный доход от вложений в незастроенный участок реализуется при его продаяж (disposition). Реверсия (reversion), или чистые поступления после уплаты налогов, полученные при реализации собственности, вычисляется с помощью вычитания из выручки от ее продажи всех сопряженных со сделкой издержек (комиссионных плюс расходы на заключение контракта) и всех выплат основной суммы долга по закладной, совершаемых при продаже, а также подоходных налогов, уплаченных с реализованного прироста капитала от продажи. Таким образом, реверсия представляет собой номинальные доходы от продажи собственности, которые инвестор получает после уплаты налогов. Доход, приносимый инвестициями в объекты недвижимости, выступает в двух формах - как ежегодный поток денежных поступлений после уплаты налогов и как реверсия. Ежегод-



ТАБЛИЦА 17.4 Отчет о денежных поступлениях и налогах

и вычисление HPR после уплаты налогов дпя "Мэйтленд эпатментс"

(за прошедший год)

ОТЧЕТ о ПОТОКЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ, ПРИНОСИМЫХ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ (в долл.)

Потенциальный вйловой рентный доход51 ООО

Минус потери от несданных помещений и недобор платы- 1 500

Эффективный валовой доход (EGI)49 500

Минус совокупные эксплуатационные издержки- 20 ООО

Чистый операционный доход (N01)29 500

Минус ипотечные выплаты- 20 500

Доходы до уплаты налогов9 ООО

Минус подоходный налог владельца (см. ниже)- 2 250

Денежные поступления после уплаты налогов (ATCF)6 750

ОТЧЕТ ОБ УПЛАТЕ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА КОАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ (в долл.)

Чистый операционный доход29 500

Минус процогты- 17 ООО

Минус амортизация- 5 ООО

Облагаемый доход7 500

Уплаченный подоходный налог (по ставке 30%)2 250

ВЫЧИСЛЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ ДРЛ ПОСЛЕ УПЛАТЫ НАЛОГОВ

„„„ 6750 долл. + (110 ООО долл. - 100 ООО долл.) Д/л после уплаты налогов--

100 ООО долл. . * 16.75%.

ный поток денежных поступлений представлен главным образом рентными доходами за вычетом операционных издержек, выплат по закладной и подоходного налога. Другими словами, поток поступлений после уплаты налога - это чистый еясегодный доход, получаемый инвестором от сдаваемой в аренду собственности. При вычислении совокупного дохода инвестора от сдаваемой в аренду недвижимости суммируются и ежегодные поступления после налогооблоясения, и реверсия.

Для иллюстрации определения инвестиционного дохода от недвижимости в табл. 17.4 приведено вычисление HPR после уплаты налогов для сдаваемого в аренду яо1Лья. (Примечание. Вследствие более слояшой процедуры налогообложения недвияшмости проиллюстрировано только вычисление HPR после уплаты налогов.) "Мэйтленд эпатментс" были приобретены год назад за 100 ООО долл. из собственных средств миссис Пруденс Цвик, которая платит налог по 30%-й ставке. Если она сегодня продаст свою собственность, то после вычета всех расходов по продаясе, номинальной стоимости закладной и налогов реализует реверсию в размере 110 ООО долл. Анализ HPR (табл. 17.4) содержит соответствуюпщй отчет о потоке денеясных поступлений, налоговую



ведомость собственника за год владения недвижимостью и вычисление HPR. Миссис Цвик получила 6750 долл. дохода послуплаты налогов и 10 ООО долл. (110 ООО долл. - 100 ООО долл.) в форме прироста капитала, что дало показатель HPRuocns уплаты налогов, равный 16,75%. Проиллюстрированное выше вычисление является весьма полезной аналитической процедурой для инвестора, желающего сравнить доходность ценных бумаг с доходностью вложений в недвижимость и другие объекты собственности.

ПРОНИЦАТЕЛЬНОМУ ИНВЕСТОРУ

Портфельная диверсификация с использованием нестандартных инструментов

Некоторые финансовые менеджеры давно пришли к выводу, что, чем более диверсифицирован портфель, тем лучше.

Устаревшие методы перемещения денег между традиционными фондовыми, облигационными и денежными рынками - не для них. Они размещают инвестиционные ресурсы клиентов в десятки различных финансовых инструментов - от операций с акциями поглощаемых фирм до иностранных валют и товарных фьючерсов.

Менеджеры говорят, что они лишь стараются снизить риск для инвесторов, но критики полагают, что они "слишком увлеклись".

"Этот способ диверсификации - знамение будущего", - говорит восхищенный Морт Барац, редактор издания "Меиеджцц экаунт рипортс" (CoUtmoia, Md.).

"Это великая маркетинговая идея, жизнь которой, возможно, продлится в течение примерно 18 месяцев", -- надсмехается Роберт Стовалл, президент нью-йоркской финансовой компании "Стовелл/Твенти-ферст эдвайзсрз инк.

В настоящее время существует несколько товариществ с ограниченной ответственностью, предназначенных для состоятельных инвесторов, и один оффшорный взаимный фонд, использующий целую гамму нетрадиционных направлений инвестиций, каждое из которых управляется специалистом в соответствующей области.

Смысл такого подхода прост: уменьшая вероятность потенциальных неудач на отдельно взятом участке рынка инвестиций, инвесторы смогут заработать данный доход при меньшем риске.

Некоторые называют подобный подход к формированию портфеля естественной прогрессией. Исследования давно показали, что хранение в портфеле акций и облигаций снижает риск, а консервативные менеджеры добавляют в портфель эквивалент наличности, например казначейские векселя. Кроме того, профессор Гарвардского университета в области финансов Джон Линтнер доказал, что портфель может принести большую совокупную доходность при том же уровне риска за счет включения в него товарных фьючерсов контрактов на покут или продажу определенного товара.

Некоторые нетрадиционные портфели в настоящее время используют: "конвертируемое хеджирование", т.е. операции с акциями, конвертируемыми облигациями и варрантами одной и той же компании; "короткую" продажу, когда взятая в долг акция продается в надежде на падение ее цены; операции с высокодоходными "бросовыми" облигациями и ценными бумагами компаний, в отношении которых возбуждено дело о банкротстве.

Мистер Стовслл скептичен. Жажда портфельной диверсификации, по его мнению, напоминает созданные поклонниками Джимми Линга кош-ломераты 60-х годов, которые были хороши всем, кроме того, что ими невозможно было управлять вследствие их разнородности.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [ 286 ] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]