назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [ 253 ] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


253

КОНКРЕТНЫЕ СИТУАЦИИ

14.1. Гэри Софер дает оценку многоквартирному дому "Уэбэш оукс"

Гэри Софер хочет определить рыночную стоимость 18-квартирного дома "Уэбэш оукс". В доме девять квартир с одной спальней и девять - с двумя. Нынешний владелец "Уэбэш оукс" дал Гэри 1 марта 1990 г. следующий годовой отчет о прибыли.

ГОДОВОЙ ОТЧЕТ ВЛАДЕЛЬЦА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА "УЭБЭШ ОУКС" О ПРИБЫЛИ ЗА 1989 г. (В ДОЛЛ.)

Валовой доход65 880

Минус затраты:

коммунальные услуги14 260

страховка2 730

текущий ремонт и

техническое обслуживание1 390

налоги на имущество4 790

выплаты по закладной18 380

Итого затраты41 550

Чистая операционная прибыль24 330

В настоящее время ставки арендной платы за примерно такие же квартиры, как в "Уэбэш оукс", колеблются в пределах 300-315 долл. в месяц за квартиру с одной спальней и 340-360 долл. - за квартиру с двумя спальнями. Изучив рынок, Гэри пришел к выводу, что норма капитализации для этого дома должна составить примерно 9,62%, а нормальная доля не сданной в аренду площади в таких домах - около 4%.

Вопросы

1.Руководствуясь цифрами, приведенными в табл. 14.2, расскажите, как бы вы стали оценивать достоинства этого объекта.

2.1эри изучал экономику и знаком с понятиями спроса и предложения, но не знает, как их применить. Дайте ему практический совет, как применить кривые спроса и предложения в анализе вложения в "Уэбэш оукс".

3.Следует ли Гэри руководствоваться годовым отчетом владельца в качестве основы для оценки доходности этого дома? Почему да или почему нет?

4.Какой, по-вашему, должна быть разумная оценка рыночной стоимости дома "Уэбэш оукс"?

5.Если бы Гэри мог купить этот дом по цене ниже рыночной на 10 тыс. долл., было бы это для него целесообразно?

Для покупки объекта требуется затратить 55 тыс долл. Бези должен получить как минимум 14%-ю доходность инвестиций.

а)Рассчитайте чистую текущую стоимость (NPV) предполагаемой покупки.

б)Рассчитайте приблизительную доходность этого вложения.

в)Что вы посоветуете Бези в связи с результатами, полученными по пп. "а" и "б"?

19.Объясните, почему объект может оказаться неприемлемым для инвестора, несмотря на то, что он приемлем по Таким параметрам, как чистая текущая стоимость (NPV) и приблизительная доходность.

20.Ксютко расскажите о том, как вкладывать деньги и оценивать вложения в следующие пассивные формы инвестирования в недвижимость:

а)трастовые инвестиционные риэлторские фонды (REITs);

б)партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (RELPs).



1-й15 750125017 000

2-й15 620138017 000

3-й15 470153017 000

К концу третьего года невыплаченный ипотечный кредит составит 145 840 долл. Консультант предполагает, что стоимость дома будет расти примерно на 9% в год и к концу третьего года он будет стоить 260 тыс. долл. Балансовая стоимость дома к этому времени будет равна 184 700 долл. Прибыль от продажи дома подлежит обложению налогом по той ставке, по которой платит налоги Мэрилин, - 35%.

Вопросы

1.Какие потоки денежных средств за вычетом налога (ATCF) ожидаются в каждый год из будущих трех (предположим, что у Мэрилин есть другой пассивный доход, которым можно будет компенсировать любые убытки от этого объекта)?

2.Будет ли чистая приведенная стоимость этого объекта положительной величиной при ставке дисконтирования 15%?

3.Какова приблизительная доходность потенциальных инвестиций?

4.Может ли Мэрилин увеличить прибыль, взяв на себя имеющуюся закладную под 9,75%, вместо того чтобы брать новый кредит? По какому показателю ей нужно сравнивать эти варианты?

5.Как вы считаете, Мэрилин достаточно хорошо обдумала цели предполагаемой сделки? Почему да или почему нет?

14.2. Анализ предполагаемой покупки недвижимости доктора Дэвис

Доктор Мэрилин Дэвис, незамужняя женщина 34 лет, врач-кардиолог, собирается купить себе небольшой дом для приема больных. Она хочет внести разнообразие в свой инвестиционный портфель, в котором в настоящее время есть только корпоративные облигации и привилегированные акции. Кроме того, в связи с тем что она платит высокие налоги - 35% по совокупности (федеральный налог, налог штата и местный), Мэрилин хочет поместить деньги в такой объект, от которого она получала бы высокий доход за вычетом налога.

По оценке, данной финансовым консультантом, Мэрилин может купить небольшой дом для офиса за 200 тыс. долл. Кроме того, консультант дал оценку возможного дохода от сдачи в аренду такого дома с учетом тенденций спроса и предложения. Он обсудил с Мэрилин следующие вопросы: 1) у этого дома есть два арендатора, причем у каждого осталось по три года договорного срока; 2) дом построен всего четыре года назад, он в отличном состоянии и расположен недалеко от самых оживленных кварталов. Мэрилин решила, что исходя из её ситуации следует сделать оценку в расчете на то, что она будет владеть им три года. В последние годы валовой рентный доход от эксплуатации этого дома составлял 32 тыс. долл., а текущие расходы - 15 тыс. долл. Консультант указал на то, что в договорах об аренде содержалась оговорка о возможном повышении ставки на 10% в год, и сказал, что ожидает роста текущих затрат на содержание дома на 8% в год. Кроме того, он не думает, что в доме будут пустовать какие-то помещения или аренда не будет уплачена вовремя, так как оба арендатора никогда не давали повода для опасений.

Бухгалтер подсчитал, что ежегодная амортизация будет составлять 5100 долл. в течение следующих трех лет. Мэрилин видит ряд возможностей оплатить покупку, причем один из вариантов предполагает принять имеющуюся закладную на этот дом на сумму в 120 тыс. долл. По совету близкого друга, профессора, преподавателя финансовых дисциплин в местном университете, Мэрилин решает взять 150 тыс. долл. под залог дома на 25 лет из расчета 10,5% годовых в том банке, где у нее открыт расчетный счет по се частной практике. Она должна будет погашать кредит, выплачивая по 17 тыс. долл. в год. Соотношение между процентами и погашением долга в кажды1 из следующих трех лет будет выглядеть таким образом:

ГодПроцентныйТекущая часть основной суммы (в долл.) Всего

доход (в долл.)



РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Hanigan, James. "How Safe Are Mortgage Secmities?" Financial WorUt, June 30, 1987, pp. 18-19.

Fedo:, Bamaby, Jr. "Some Tough Challenges for Real Estate Investors". New York limes

Personal Investin89, November 13, 1988, pp. 18-19. Haigt, G. Timothy. "Shoppii for Real Estate Profits on the Stock Market". Money Maker,

June/July 1988. pp. 32-35. Kontz, Mary. "A Realty Fund Primer". Foies, March 9, 1987, pp. 162-164. MicheB, Robin. "Tough New Rules for Rental Real Estate". Money, April 1987, pp. 193-

198.

Myers, David W. "Bricks and Mortar: Real Estate Investing After Tax Reform". Penonal

Investor, July 1987, pp. 26-35. Ostler, Kevin. "BuiltUng a Property Portfolio". Personal Investor, September 1988, pp. 18-

Paubon, Morton C. "Low-EfFort Real Estate Investiiw". Changing Times, August 1987, pp.20-26.

Ring, Alfred, and Jerome Dasso. Real Btate Principles and Practices, 11th ed. (Englewood

Qiffi, NJ. Prentice-Hall, Inc., 1989). Shultz, Ellen. "The Built-in Safety of Triple-Net Partnerships". Fortune, December 5, 1988,

p. 24.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [ 253 ] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]