назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [ 252 ] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


252

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

•Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.

•Недвижимость инвестиционного назначения - это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдаюпщеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.

•Чтобы определить масштабы аналитической работы, нужно рассмотреть конкретный объект и точно установить, какие юридические права и обязательства связаны с этим объектом. Кроме того, следует определить срок сделки и ту географическую зону, к которой имеет отношение данный объект.

•Анализ сделки с недвижимостью обычно строится на четырех факторах, определяющих стоимость сделки: спросе, предлоягении, характеристиках объекта и трансферте прав на него. Спрос - это готовность и возмажность людей покупать или арендовать объекты, а предложение - это все те объекты, которые предлагаются на выбор потенциальным покупателям и арендаторам.

•В анализе сделки с недвижимостью следует учитывать, каким образом ограничивается пользование объектом, где он расположен, каково его окружение, какие потребуются улучшения, как им предстоит управлять. Процесс трансферта прав включает получение информации об объекте и ведение переговоров об условиях контракта (на продажу или аренду).

•Для того чтобы назначить цену объекта, можно применить методы определения оценочной рыночной стоимости или метод анализа потоков денежных средств. Оценка рыночной стоимосга осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для составления или подтверждения оценки некоторые инвесторы прибегают к помощи аналитиков-оценщиков.

партнерства по управлению недвижимостью представляют собой структуры холдингового типа, составленные из риэлторских партнерств как открытого, так и закрытого типа (с ограниченным числом членов). СЦоли участия в действительных партнерствах продаются на вторичном фондовом рынке в виде депозитарных расписок - Прим. науч. ред.) Но их преимущества были сильнй уменьшены при недавнем пересмотре налогового законодательства. Перед тем как noioiaTb долю участия в риэлторских партнерствах с ограниченной ответственностью (RELP), проверьте, насколько они хороши в качестве финансового инструмента достижения ваших инвестиционных целей.



ВОПРОСЫ и ЗАДАЧИ ДЛЯ ПОВТОРЕНИЯ

1.Почему аналитическая работа при инвестицр1ях в недвижимость должна начинаться с определения целей?

2.Каким образом включение недвижимости в инвестиционный портфель может снизить общий уровень риска?

3.Дайте определение и объясните различия межцу: 1) личной недвижимостью; 2) приносящей доход недвижимостью; 3) недвижимостью, приобретаемой в спекупятивных целях.

4.Какие соображения - финансовые или нефинансовые - важнее всего при заключении сделок с недвижимсклъю?

5.В чем отличие личного имущества от недвижимости? Расскажите, почему это важно для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость.

6.Спрос принято показывать на графике в виде кривой, наклоненной вниз. Если речь идет об анализе рынка недвижимости, что конкретно показывает такая кривая?

7.Предложение принято показывать на графике в виде кривой, направленной вверх. Если речь идет об анализе рынка недвижимости, что конкретно показывает такая кривая?

8.Эффективны ли рынки недвижимости? Почему да или почему нет?

9.Объясните следующее положение: рыночная стоимость - это во всех случаях та цена, по которой объект может быть продан.

10. Почему инвестору, вкладывающему деньги в недвижимость, так нужен управляющий?

•Для определения доходности влоясении делается прогноз потоков денежных средств и рассчитывается либо показатель чистой текущей стоимости, либо приблизительная доходность. Пользуясь этими приемами и конкретными рыночными данными, инвестор может оценить доходность объекта.

•При оценке перспектив вложения в недвиясимость необходимо учитывать уровень риска, который зависит в том числе и от степени применения рычага". Кроме того, при принятии решения количественный анализ должен быть сопряясен со всеми субъективными соображениями и учетом конкретной рыночной ситуации.

•Вложения в трастовые инвестиционные риэлторские фонды (REIT) - это пассивная-форма инвестирования в недвижимость, которая позволяет инвестору покупать выпущенные в открытую продаясу акции компаний, вкладывающих средства в управляемые профессиональными ме-недясерами портфели недвижимого имущества и/или закладные. Акции риэлторских фондов мояшо оценивать, исходя из яселаемого уровня риска и доходности, точно так ясе, как и прочие акции, облигации и акции взаимных фондов.

•Партн>ства закрытого типа по управлению недвиясимостью (RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлторских синдикатах, вкладывающих средства в конкретные виды недвиясимости и/или закладные. В настоящее время их преимущества состоят не столько в праве на налоговые льготы, сколько в том, что они приносят достаточно высокий текущий доход и/или прирост капитала. Крупный недсхтаток таких партнерств состоит в том, что они в целом не очень ликвидны.



11.Коротко расскажите о трех методах, применяемых оценщиками недвижимости для определения рыночной стоимости объектов.

12.Вложения в недвижимость можно разделить на различные категории в соответствии с целями инвестирования. Расскажите, какие бывакп- цели и какие виды объектов им соответствуют.

13.Инвестор Чарлз Кук рассматривает два варианта финансирования покупки некоего объекта недвижимости ценою в 50 тыс. долл. Первый вариант предполагает оплату наличными, а второй - кредит на 80% цены объекта.под 10,5% годовых. При условии, что стоимость объекта будет расти на 7500 долл. в год, подсчитайте: а) чистый доход Чарлза; б) доходность его инвестиций в обоих вариантах. Если стоимость объекта будет снижаться на 7500 долл. в год, что вы ответите на вопросы "а" и "б"?

14.Дайте определение амортизационных списаний при расчете подоходного налога. Объясните, почему они дают возмажность защищать доходы от уплаты налога. Какие вложения в недвижимость дают право на эту льготу?

15.Объясните, что такое: а) чистая операционная прибыль (NOIX б) чистый поток денежных средств за вычетом налога (ATCF) применительно к доходу от недвижимости.

16.Ники Гресис рассчитывает получить в будущем году от объекта стоимостью 120 ООО долл., который он только собирается купить, валовой рентный доход, равный 20 ООО долл. При этом потери дохода в связи с тем, что часть объекта не будет сдана в аренду и не вся рента будет получена, составят 5% валов(ях> дохода, а текущие расходы на обслуживание объекта составят 10 ООО долл. По закладной на этот объект нужно будет платить по 8500 долл. в год. Проценты по закладной и амортизация за три следующих года приведены ниже (Ники платит налог в случае прироста дохода по ставке 28%).

ГодПроцеяпшв даш>д (в доли.) Амортиэациа (в долл.)

1-й83004500

2-й82004500

3-й81004500

Ожидается, что чистая операционная прибыль, начиная со второго года, будет увеличиваться на 6% ежегодно.

а)Рассчитайте чистую операционную прибыль (N01) за каждый год из следующих трех лет.

б)Рассчитайте чистый поток денежных средств за вычетом налога (ATCF) за каждый год из следующих трех лет.

17.Уолт Хаббл собирается продать объект, который он сдает в аренду и который купил за 200 тыс долл. Он считает, что стоимость объекта за те четыре года, что он им владел, увеличивалась на 6% в год. При продаже он должен будет заплатить комиссионные в размере 5% продажной цены. В настоящее время балансовая стоимость объекта равна 137 тыс. долл. Остаток непогашенной ссуды под залог объекта равен 155 тыс. долл. Уолт платит 28%-й налог на прирост любого дохода.

а)Рассчитайте величину налога на прибыль от предаюлагаемой продажи объекта.

б)Рассчитайте чистый поток денежных средств от предполагаемой продажи объекта (CFj за вычетом налога на прибыль.

18.Вези Фостер оценивает потоки денежных средств за четыре года за вычетом налога (ATCFs) и поток денежных средств на четвертый год от продажи (CF/ объекта, который он собирается куттть.

1Ьд ATCF (СРд)

Ьй6200

2-й8000

3-й8300

4-й850059 ООО

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [ 252 ] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]