назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [ 251 ] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


251

Фонды первого типа либо становятся полными собственниками объектов недвижимости, либо 1фиобрегахгг в них доли участия. Поэтому акционеры этих фондов получают доход в виде дивидендов, источником кспорых являются дивиденды и прирост капитала от объектов недвижимости: их эксплуатации, присвоения ренты или продажи. Фонды второго типа ведут кредитные операции, поэтому их акционеры получают дивиденды, которые образуются из сумм процентов по закладным. (Прим. науч. ред.)

ДЫ вкладывают собранные деньги в такие объекты, как торговые центры, гостиницы, конторские здания.

•Трштовый инвеспщионный риэлторский фонд ипотечного 1федитова-ния (Mortgage НЕШ}. они дают ипотечные кредиты под строительство недвиясимости и под залог недвижимости индивидуальным шгаесторам.

•IbaCTOBlira инвестиционный риэлторский фонд смешанного типа (Hybrid REITs}, подобные фонды осуществляют инвестиции, приобретая долю участия (как первыб), а также занимаются ипотечным кредитованием индивидуальных инвесторов (как вторые).

Акции фондов типа /2£7Г продаются на фондовых бирясах, таких, как NYSE и АМЕХ, а также на внебирясевом ынке (ОТС). К числу наиболее известных фондов этого типа относятся Федерал риэлти", "Пенсильвания REIT", "Ферст ЮНИОН риэлти", "Вашингтон риэл эстейт инвестмент траст", "/СЖ проперти" и "Моргедж инвестментс плас".

Как осуиствлятъ инвестигии в трастовые инвестиционные риэлторские фонды

Фонды типа /г£7Г предоставляют инвесторам удобный механизм влоясения денег в недвияшмость и покупку закладных, а такясе в то и другое одновременно. Кроме того, они находятся под управлением профессиональных менеджеров, так что инвесторы могут играть пассивную роль. Более того, поскольку акции фондов могут обращаться на фондовых рынках, инвесторы могут пользоваться услугами, которых не предоставляет большинство партнерств с ограниченной ответственностью, а именно: покупать и продавать акции фондов через брокеров, предоставляющих полный набор услуг, либо через дисконтных брокеров. Инвесторы этих фондов могут пользоваться налоговыми льготами, если они вносят акции фонда на индивидуальные пенсионные счета (IRA), счета плана Кеога или вкладывают их в какие-либо финансовые инструменты с отлоясенной выплатой налогов.

Чтобы узнать, на что вы моясете рассчитывать, проще всего взять список интересующих вас фондов типа REIT и обзвонить их или разослать письма с просьбой сообщить об имуществе и/или закладных, которыми они располагают, о методах управления, планах на будущее и результатах деятельности. Дополнительную информацию об инвестициях в фонды типа REIT мояшо получить в Национальной ассоциации трастовых инвестиционных риэлторскр1Х фондов.

Полученную информацию следует оценивать, исходя из того, о какой разновидности фонда идет речь. Фонды первого типа, приобретающие права собственности на объекты недвияшмости, относятся к числу самых популярных, так как напрямую зависят от роста доходности недвияшмого имущества. Если плата за аренду объекта растет, то будут расти и распределяемые фондом дивиденды или поднимется курс акций самого фонда в соответствии с увеличением стоимости объектов недвияшмости. Акции фондов



именно этого типа поддаются стандартному анализу, который описан в гл. 7 и 8 применительно к оценке обыкновенных акций. Поскольку фонды второго типа (предоставляющие ипотечные кредиты) получают большую часть дохода в виде процентных платежей по закладным на недвижимость, их ак1цш обычно продаются так же как и облигации. Поэтому к ним применимы многие приемы анализа инвестиций в облигации, изложенные в гл. 9. Акции фондов третьего, смешанного типа обладакиг как свойствами первых, так и свойствами вторых, и анализировать их надо в соответствии с этим. Независимо от типа трастовых инвестиционных риэлторских фондов к оценке их целей и результатов следует подходить примерно так же, как и к вложениям во взаимные фонды (см. гл. 13). Тщательно проверьте, какими объектами недвижимости и какими закладными они владеют. Не забудьте проверить, каковы норма текущей доходности акций фондов и курсовые доходы. И самое главное, выбирайте тот фонд, который соответствует приемлемым для вас уровням риска и доходности.

Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP)

Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP) - это объединение инвесторов, вкладывающее средства в различные виды недвижимости. Одни компании типа RELP создаются дпя спекуляций с пусту-. ющими земельными участками, другие помещают капитал в приносящую доход недвижимость, например в жилые дома, которые сдаются внаем по-квартирно, в конторосие здания, третьи инвестируют в разного рода закладные (они называются ипотечными партнерствами в отличие от так называемых партнерств собственнической ориентации, которые владеют землей и строениями). Менеджеры компаний типа RELP6epyT на себя роль генерального ("полного") партнера, что означает неограниченную ответственность, в то время как остальные инвесторы являются партнерами с ограниченной ответственностью, поэтому законные претензии к ним могут быть предъявлены только в размере их первоначальных вложений. В большинстве партнерств закрытого типа по управлению недвижимостью устанавливается минимальная величина пая - от 2500 до 10 ООО долл. Ограниченная ответственность наряду с потенциа)1ьно высоким доходом, который обеспечивает эта форма партнерства, делает их весьма привлекательными для вкладчиков, желающих приобрести недвижимость. (Подробное описание структуры и деятельности партнерств с ограниченной ответственностью дано в гл. 15.) Вложения в партнерства закрытого типа можно делать как напрямую по рекламным объявлениям в сводках и бюллетенях финансовой информации, так и через биржевых брокеров, специалистов по финансовому планированию, или прибегая к помощи брокеров-риэлторов.

Типы синдикапмв

Существует два основных типа риэлторских партнерств: "синдикат одного объекта" и "слепой пул". "Синдикат одного объекта" учреждается для сбора денег на покупку конкретного вида объекта (одного или нескольких). Например, для покупки объекта ценой в 1 млн. долл. Продается 50 паев такого партнерства по 7500 долл. за один пай. (Пай такого партнерства соответствует акции акционерного общества и представляет собой долю собственности на его капитал.) В данном случае от партнеров поступит всего 375

Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP) - зто объединение инвесторов, вкладывающее средства в различные виды недвизкимости и осуществляющее профессиональное управление инвестициями, копире возлагается на генерального партнера, ответственность которого не ограничена, а все остальные партнеры (пассивные) имеют ограничен} ответственность в пределах их инвестиционных паев.

"Сивдикат одного объекта" - зто разновидность ризлтор-ского партнерства за-мштого типа, учрезк-даезмго с целью сбора денег для покупки определенного вида недвизкимости (одного или нескольких объектов).

"Слепой пул" - зто разновидность ри-злторского партнерства заытого типа, не объявляющего заранее объект своих инвестиций и осуществляющего их поусзмтре-нию организапиа партнерства.



тыс. долл. (50 X 7500 дауш.), а остальные 625 тыс. долл. будут взяты взаймы. "Слепой пул" формируется его орган)ттором (нередко это пшрокоиз-вестное лицо) для сбора объявленной суммы дшег, которые организатор вложитпо своему усмотрению; правда, какой-то объект или даже ряд объектов обычно уже бывает на примете у генерального ("полного") партнера. Организатор слепого пула" получает определенный процент от всей суммы дохода пула, в качестве вознаграждения за управление. Этот тип партнерства нередко создают крупные брокерские риэлторские фирмы.

Действительное партнерство по управлению недвижимостью - шо партнерство с ограниченной ответственностью, акции которого размещаются пуолмч-нои обращаются на фондовых бирзках.

Как инвестировать в партнерства по управлению недвиусимостью

До принятия Закона о налоговой реформе от 1986 т. главной приманкой риэлторских партЕюрств типа RELP былл налоговая защита их доходов. Но си-туащйя изменилась, и сейчас вложшия в партнерства с ограниченной ответственностью рассматриваются в качестве пассивных форм инвестиций, как и другие виды инвестиций в недвижимость. А потому суммы списаний с налогооблагаемого дохода при расчете налогов не могут превышать годовой прибыли. Это означает, что списания не могут защищать доход, относящийся к категории обыкновенного, arc налогообложения. Акции этих компаний, пусть даже отчасти потерявшие преяшюю привлекательность, все же остаются популярным инструментом инвестиций в недвияшмость, особенно среди тех, кто не располагает болыпими средствами. В наши дни эти компании уже не очень широко афиширт свои права на налоговые льготы для инвесторов, меньше пользуются эффектом рычага" (а некоторые совсем не используют заемный капитал) и строят свою работу так, чтобы давать инвесторам хороший текущий доход (в виде ренты и т.д.) и/или прирост капитала. В сущности, теперь они развиваются не за счет искусственных налоговых льгот, а за счет реальных преимуществ результатов инвестирования. Тот, кто в состоянии влояоггь не более 1000 или 5000 долл., может найти своему капиталу хорошее применение в области недвияшмости, тщательно выбрав одну из таких фирм.

1ьше годовая доходность инвестиций в акции партнерств по управлению недвиясимостью (RELP) составляла от 5 до 15%. (Конечно, нет никакой гарантии, что такая доходность сохранится и в дальнейшем.) К характеру дохода в каждом синдикате относятся по-своему. Большинство риэлторских партнерств с ограниченной ответственностью стремится обеспечивать своим инвесторам достаточно высокий текущий доход, но некоторые считают, что важнее добиваться прироста капитала. Естественно, перед тем как покупать паи такого синдиката, необходимо оценить их с точки зрения риска и доходности, а для этого надо иметь полное представление о целях синдиката, качестве управления, а такное о том, с каким имуществом он работает. Нуясную для этого информацию в форме проспекта мояшо получить у его организатора. Один из главных недостатков компаний такого типа состоит в том, что из них всегда было трудно выйти, так как для их паев не существует организованного рынка. Правда, несколько лет назад казалось, что их ликвидность мояоет улучшиться благодаря тому, что среди этих компаний образовалась группа так называемых действительных партнерств по управлению недвижимостью (master limited partnership), акции которых открыто размещаются и обращаются на фондовых бирясах. Действительные

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [ 251 ] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]