назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [ 250 ] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


250

ПРОНИЦАТЕЛЬНОМУ ИНВЕСТОРУ

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью для мелких инвесторов

Как может мелкий инвестор поймать большую удачу? Вы думаете, что для этого ему надо вложить деньги в трастовый фонд инвестиций в недвижимость (REIT) или партнерство открытого типа, потому что они объединяют деньги мелких вкладчиков и покупают портфели недвижимости по всей стране? Но Майкл Сьюмикрвст, специалист по экономике жилищного хозяйства и издатель бюллетеня "Перспективы недвижимости", считает, что самые лучшие варианты вы найдете "в своем районе. Это может бьпъ и жилой дом, и небольшое нежилое здание, может бьпъ что-то, требующее ремонта. Вы знаете свой район, участвуете в заключении сделки, упршляете вашим владением. Вы можете действительно заработать очень много".

Проблема в том, что очень немногие могут фазу сделать первый взнос, а за покупку, стоящую 300 ООО долл., надо сразу заплатить 123 ООО долл. Но Сьюмикрвст и другие специалисты-риэлторы предлагают вам попробовать вместе с друзьями или родственниками организовать партнерство с ограниченной ответсгвенностью закрытого типа. Тогда размер первоначального взноса сократится до посильной для вас суммы, вы распределите риск между несколькими инвесторами и в то же время, скорее всего, сохраните за собой право вычесть не менее 23 ООО долл. убытков от недвижимости при расчете налогооблагаемого дохода.

Вот, например, группа инвесторов из Денвэра. Несколько лет назад они сложили свои деньги: кто-то внес 3000 долл., кто-то - 20 ООО долл.; набрали 63 ООО долл. для первоначального взноса за двухэтажный нежилой дом ценой 463 тыс. долл. на улице Санта-фе-драйв, когда этот район был одним из самых убогих в городе. Но этот район расположен недалеко от центра и от места, где планируется строительство городского дома собраний. Марк Левине, выполняющий в образованном партнерстве распорядительные функции, понял, что от такого соседства будет прок. И он оказался прав: улица Санта-фе-драйв ожила, а в доме, купленном компанией, расположились магазин, шесть офисов и ресторанчик.

В синдикат Марка Левине входят, кроме него самого, его жена Элен - консультант-риэлтор, Роберт Питлер -- юрист, Харви Сандел - владелец маркетинговой фирмы, Эндрю Селиг - психолог и специалист по рынку недаижимости - профессор Кент, брат Марка.

Марк Левине в свои 43 лет - настоящий лидер. В области операций с недвижимостью он специалист по всем направлениям: юрист, бухгалтер, автор ряда книг по риэлторскому делу и преподаватель - профессор университета Денвэра. Он не без успеха вкладывал деньги в недвижимость последние 20 лет, что лишь подтверждает первое правило, которого надо держаться, создавая партнерскую компанию: постарайтесь привлечь в ее члены кого-нибудь, кто понимает в недвижимости, к примеру брокера или юриста.

Правило второе: инвестиционные цели всех партнеров, как и их готовность нести риск, должны совпадать. Они вместе должны решить, что важнее: приток наличности или налоговые льготы? Хотят ли они купить объект и "сбросить" его ради получения



немедленной прибыли или рассчитываж>т на длительную перспективу? По наблюдениям Левине, в большинстве случаев "ш рынке недвижимости действует цикличность, на него нельзя прийти и сразу сорвать куш".

Правило третье: даже если у вас идеальные партнеры, для составления формального договора о партнерстве с ограниченной ответственностью пригласите юриста. "Вы сэкономите Macqr времени, денег и нервов в дальнейшем, заплатив за хороший документ несколько сотен или тысяч долларов", - говорит Мартин М. Шенкмаи, автор книги "Все о налоговом планировании в операциях с недвижимостью". Но прежде чем юрист приступит к делу, оговорите, какие вопросы должны войти в соглашение. Например, будет ли партнерство генеральным, ках у Левине, т.е. таким, в котором все члены обладают правом принимать решения и несут полную финансовую ответственность? Или оно будет ограниченным, т.е. генеральный Сводный") партнер будет обладать большей частью прав, а ответственность каждого инвестора будет отршичиваться лишь размером его денежного вклада? Сколько должен будет вложить каждый партнер первоначально и сколько в дальнейшем, если объект не дает достаточного дохода? Что если кто-то хочет продеть объект, а другие партнеры не хотят? По предложению Левине, в договоре должно быть записано, что группа имеет право выкупить долю такого партнера.

Когда вы шцете объост для вложения денег, старайтесь, чтобы до него можно было доехать на машине и вернуться в тот же день, и выбирайте из того, что вам уже знакомо. Если самый опытный из ваших спнеров знаком только с рынком найма квартир, не покупайте тестовый центр. Как говорит Том Оксеншлагер, специалист по налогам из вашингтонской аудиторской фирьш "Грант Торнтон", "вы можете встать на одну ступень с экспертами только благодаря личному опыту". Кроме того, он настаивает на том, что главной целью вашей деятельности должны быть не налоговые льготы, а прибыль. "После налоговой реформы, - говорит он, - правительство больше не субсидирует операции с недвижимостью. Поэтому ищите объекты, имеющие реальное экономическое содержание".

Как только вы найдете что-то стоящее, Левине советует вам убедиться в том, что найденный объект отвечает следующему критерию. Он говорит: "Подсчитайте прогнозную норму годовой доходности вашего объекта недвижимости, учитывая такие показатели, ках рост ее стоимости, потоки денежных средств, прирост стоимости собственного капитала по мере выплаты кредита. Норма доходности инвестиций в недвижимость должна составлять, по меньшей мере, от 10 до 20% плюс налоговые льготы". Что касается партнерства "Санта-фе", то здесь он щ>лон оптимизма и ожидает 40%-й доходности, даже несмотря на то, что в настоящее время здание приносит ежемесячно по 1000 долл. убытка и каждый партн> должен делать взнос от 100 до 200 долл. на покрытие этого убытка. Но Левине ожицает, что арендная плата будет постоянно расти и в течение двух ближайших лет здание станет устойчиво прибыльным, а через пять лет его можно будет продать с хорошей прибылью.

Почему Левине не стал покупать его сам? Вот его ответ: "Я хотел вложить деньги в различные объекты, снизить риск, и, кроме того, мне хотелось купить что-нибудь подороже". Все эти цели были достигнуты с помощью организации небольшого синдиката.

Источник: Robin Micheli, *То Маке Big Profio, Invest with Friends io Your Own Backyard", Money, March 1989, pp. 177-m.



Трастовый инвести-циояиый фонд управления недвижимостью (ВЫТ) - зто разновидность инвестиционных компаний закрытого типа, размещающих капитал, привлеченный путем продазки акций инвесторам, в различные объекты недвизкимости и/или закладные на неЗвизкимость.

НИЯ необходимого объема финансирования, распределения риска и получения экономии на налогах по вложениям в недвижимость. Мы рассмотрим оба варианта вложений в недвижимость.

Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT)

Трастовый инвестиционный риэлторский фонд (REIT), или трастовый инвестиционный фонд управления недвижимостью, - это разновидность инвестиционных компаний закрытого типа (см. гл. 13); вкладывает деньги, полученные от продажи акций инвесторам, в различные объекты недвижимости и/или закладные на недвижимость. Фонды типа ЯЕ1Тбыпи основаны после принятгш в I960 г. Закона об инвестиционных фондах по вложениям в недвижимость, установившего правила их создания, а также правила и процедуры вложения средств и распределения дохода. Привлекательность этих фондов состоит в том, что в них мелкие вкладчики могут получать как прирост курсовой стоимости акций, так и доход от владения недвижимостью, не утруждая себя управлением этой недвижимостью. Фонды типа REIT были очень по1рны до середины 70-х годов, до момента, когда рынок недвижимости рухнул из-за огромного количества безнадежных долгов и превышения предложения над спросом. Но в начале 80-х годов и рынок недвижимости, и фонды типа /2£7Г начали оживать. К 1989 г. насчитывалось уже около 170 таких фондов. Возрождение интереса к ним было связано не только с пониженными ставками по закладным и ростом спроса на недвижимость, но и с тем, что интерес к партнерствам с ограниченной ответственностью по инвестициям в недвижимость (о них пойдет речь ниже) резко снизился вследствие попыток Федерального агентства по налогам уменьшить их налоговые преимущества. (Эти усилия Федерального агентства, в конце концов, и привели к принятию Закона о налоговой реформе в 1986 г.) Поэтому фонды типа /2£7Гстали популярной формой пассивных инвесгигщй в недвижимость, они известны как инструменты инвестирования, приносящие доходность в 10-20% годовых, а некоторые 30% и более.

Принципы работы

Фонды типа REIT продают свои акции всем яжлающим и вкладывают выручку от продажи, а также заемные средства в портфели инвестиций в недвижимость. Следовательно, инвестору принадлежит доля в портфеле инвестиций в недвижимость, который держит такой фонд. Обычно фонд типа REIT создает норму доходности на 1-2%-х пункта выше нормы доходности акций фондов денежного рынка и примерно такую же, как у высококлассных корпоративных облигаций. Закон обязывает фонды типа REIT распределять 95% прибыли в форме дивидендов, что оставляет им мало средств на новые приобретения. Кроме того, они должны держать, по меньшей мере, 75% своих активов в виде недвижимости и владеть каждым объектом не меньше четырех лет.

Как и любой инвестиционный фонд, каждый RETT ставит перед собой определенные инвестиционные цели, которые необходимо тщательно изучить перед тем, как вкладывать в фонд деньги. Существуют три основные разновидности таких фондов:

• Трастовый инвестиционный риэлторский фонд, ориентированный на долю участия в объекте недвижимости (Equity REITs): подобные фон-

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [ 250 ] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]