назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [ 249 ] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


249

ТАБЛИЦА 14.8 Прогноз чистой выручки от продажи дома "Академик армз" за вычетом налогов в 1994 г. (в долл.)

РАСЧЕТ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА

Предполагаемая цена продажи (при 3%-м ежегодном росте цен)312 620

Минус затраты на продажу (темп роста 7%)21 883 Минус балансовая стоимость дома (цена приобретения

за вычетом накопленной амортизации)212 275

Прибыль от продажи актива (прирост капитала)78 462

X Ставка налога на прибыль*28%

Сумма налога к оплате21 969

РАСЧЕТ ЧИСТОЙ ВЫРУЧКИ ЗА ВЫЧЕТОМ НАЛОГОВ

Предполагаемая цена продажи актива312 620

Минус затраты на продажу21 883

Минус погашение ипотечного кредита179 254

Чистая выручка до уплаты налогов111 483

Минус сумма налога к оплате (см. выше)21 9б9

Чистая выручка от продажи за вычетом налогов {СРц89 514

* По Закону о налоговой реформе от 1986 г. эта прибыль облагается по 28%-й ставке, как и обычные доходы.

Выручка от npodajfcu

Следапющее, что сделает Джек, принимая решение о покупке "Академик армз , - это попробует оценить, что он смоясет выручить при продаясе этого дома. Дясек исходит из предполояоения, что он будет владеть этим домом пять лет. Поэтому он долясен спрогнозировать цену, по которой мояшо будет продать дом, из этой цены вычесть затраты, возникающие при продаясе, непогашенную часть ипотечного кредита и сумму федерального подоходного налога. То, что останется, и будет чистой выручкой Дясека за вычетом надень. Этот расчет показан в табл. 14.8.

Дясек старается оценить свою будущую чисю выручку с достаточно консервативной точки зрения. Он считает, что в силу рыночных условий цена, по которой он кухшт дом, - 245 ООО долл. - будет повышаться на 5% в год. Следовательно, цена продажи через пять лет, по его оценке, будет равна 312 620 долл. Так получается, если умноясить 245 ООО долл. на фактор наращения (фактор будущей стоимости) 1,276 при ставке слояшого процента 5% в течение 5 лет (см. прилоясение Б, табл. Б.1), т.е. 245 ООО долл. х 1,276 = = 312 620 долл. Сделав необходимые вычеты из предполагаемой цены, Дяоек определяет, что его чистая выручка от продажи дома axn-aBHT 89 514 долл.

Дисконтированный чистый поток деноных средств

На этой стадии Дяоек дисконтирует предполагаемую выручку, т.е. приводит ее к текущей оценке. Б процессе расчетов (табл. 14.9) Джек находит, что при требуемой норме доходности чистый поток денежных средств от продажи недвияшмости в текущем исчислении долясен быть равен 5442 долл. При этом текущая стоимость тех поступлений, которые предвидит Джек, на



Приблизительная доходность :

- -

89 514 долл.-60 ООО долл. 5088 долл. +---

5088 долл. + 5903 долл.

89 514 доял. + 60 ООО доял.74 757 доял.

10 991 долл.

74 757 долл.

-14.7%.

Поскольку приблизительная доходность в 14,7% - это больше, чем требуется Джеку (13%), инвестиции в недвижимость отвечают критерию приемлемости (аналитический показатель приблизительной дозюдности превосходит требуемую норму доходности инвестиций. - Прим. науч. ред.). Хотя этот показатель всего лишь примерная, ориентировочная доходность (так как рассчитывался грубым, упрощенным способом. - Прим. науч. ред), при правильном применении он всегда дает тот же самый результат и приводит к тому же выводу о приемлемости инвестиций, что и расчет методом чистой приведенной стоимости.

Выводы и их интерпретация

Теперь Джеку пора подвести итоги своей работы. Он дает оценку анализу рынка, проверяет все фактические и 1Ц1фровые данные в расчете отдачи от вложения, затем рассматривает полученные данные с точки зрения собственных финансовых и нефинансовых целей. Затем задает себе вопрос: при прочих равных условиях стоит ли эта покупка того риска, с которым она связана? Он решает, что стоит. По-видимому, это хорошая покупка. Но даже положительный ответ все-таки не означает, что Jiv. должен непременно купить этот дом. Он может поискать другие варианты. Более того, он может обратиться к оценщику недвижимости, чтобы убедиться в том, что собирается дать за дом разумную цену с учетом того, по каким ценам в последнее время продавались примерно такие же дома в той же рыночной зоне. Тем не менее Джек как настоящий ученый понимает, что любую проблему можно изучать до бесконечности, не получив при этом всей необходимой информации. Он дает себе неделю для того, чтобы поискать другие

5500 долл. превысит первоначально ълоткснную сумму. Следовательно, эта покупка отвечает его критерию приемлемости инвестиций.

Приблизительная доходность

В качестве альтернативы можно воспользоваться формулой приблизительной доходности инвестиций, применяя сумму первоначального вложения собственного капитала /„ = 60 ООО долл., а т§кже среднегодовые чистые потоки денежных средств за вычетом налога CF, равные 5088 долл. (они рассчитаны в нижних строках табл. 14.8), и чистую выручку (поток денежных средств) от продажи недвижимости за вычетом налога CFj, равную 89 514 долл. (рассчитана в табл. 14.8). Подставив эти значения в приведенную ранее формулу приблизительной доходности, получаем:



ТАБЛИЦА 14.9 Чистая приведенная стоимость инвестиций в многоквартирный дом "Академик армз" *

NPV.

NPV.

CF, CF, CF, CF, CP,.CF

(l+r)i (1+г)2 {Ui (1+г)< {Ui

2682 долл. 3807 долл. 5006 долл. 6288 долл. 97 170 долл.*

-бООООлхш,

(1+0.13) (1+0,13)2 (1+0.13)3 (1+0,13)< (1+0,13)5

NPV*** • 2374 долл. + 2981 долл. + 3469 долл. + 3855 долл. + 52 763 долл. - 60 ООО долл. NPV. 65 442 долл. - 60 ООО долл.

NPV. + 5442 долл.

* Предполагается, что все поступления приходятся на конец года.

** Включая как ежегодный поток денежных средств за пятый год (за вычетом налогов), равный 7656 долл.. так и чиоую выручку от продажи недвижимости (за вычетом налогов), равную 514 долл.

*** Рассчитана с помощью факторов дисяоятирования из табл. Б.З приложения Б.

объекты и поговорить с оценщиком недвияошости. Он решает, что, если не появится ничего нового, ему следует куш1ть дом "Академик армз". Б рамках предложенных ему условий он готов заплатить 243 тыс. долл.

ПАССИВНЫЕ ФОРМЫ ВЛОЖЕНИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Вложения в недвияшмость обычно делаются путем личной покупки объекта, а также через трастовые фонды инвестиций в недвияшмость (REIT) и партнерства по управлению недвияшмостью (RELP). (Чтобы уйти от налоговых ослояшений, инвесторы, вкладывающие деньги в недвияшмость, стараются не прибегать к корпоративной форме собственности, хотя в будущем корпоративная форма может получить более широкое распространение благодаря недавним изменениям в налоговой системе.) Владение недви-жимостью на правах индивидуальной (а не коллективной) собственности особенно типично для наиболее обеспеченных инвесторов, а также для тех, кто профессионально занимается помещением денег в недвияшмость, и для финансовых учреяадений. Бхавное преимущество данной формы - это личный контроль, а главный недостаток - это то, что для нее требуется сравнительно крупный капитал. Хотя мы до сих пор подчеркивали, насколько ваяша аналитическая работа, активно проводимая индивидуальным инвестором, большинство наших читателей, скорее всего, примут в ней только пассивное участие, вкладывая деньги либо в трастовый инвестиционный фонд (REIT), либо в партнерства по управлению недвияшмостью (RELP). Как показано в материале, приведенном во вставке "Проницательному инвестору", мелкие инвесторы находят, что обращение к правовой форме партнерства закрытого типа - это идеальный инструмент для привлече-

Партнерство закрытого типа (private partnership - популярная правовая форма организации бизнеса в сфере услуг, в том числе финансовых. В соответствии с американским законодательством такое партнерство не нуждается в регистрации Комиссией по ценным бумагам и биржам, но может иметь максимум 35 членов. С точки зрения ответственности члены партнерства делятся на генеральных партнеров (несущих неограниченную ответственность по обязательствам общества) и партнеров с ограниченной ответственностью (несущих ответственность по обязательствам общества лишь в пределах собственного инвестиционного пая). Если партнерство стремится привлечь широкий круг участников (свыше 35), то его деятельность и документы должны пройти регистрацию в Комиссии по ценным бумагам и биржам. (Прим. науч. ред.)

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [ 249 ] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]