назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [ 248 ] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


248

ТАБЛИЦА 14.5 Отчет о прибылях и убытках по мвогоквартирному дому "Академик арю" за 1989 г. (в долл.)

Валовой рентный доход

(8 X 335 X 12)32 160

Текущие затраты:

коммунальные услуги2830

вывоз мусора675

ремонт и обслуживание500

продвижение товара и реклама150

страховка недвижимости840

налоги на недвижимость320Q

Минус общая сумма текущих затрат8 195

Чистая операционная прибыль (N01)23 965

Процесс передачи имущественных прав

Рынки недвижимости неэффективны. Поэтому, прежде чем продажная цена или доход от сдачи объекта внаем достигнет потенциальной величины, нужно создать условия для того, чтобы покупатели или арендаторы получили достаточно информации. И здесь у Джека, конечно же, немало преимуществ. Ему достаточно лишь развесить объявления в кампусе и уведомить своих студентов, и квартиранты ему обеспечены. Правда, во время летних каникул квартиры будут отчасти пустовать, но Джек считает, что эту проблему можно решить, установив для студентов срок аренды в 12 месяцев и дав им право сдавать места в поднаем с условием, что субарендаторы будут подбираться по тем же критериям, что и основные квартиранты.

Расчет ДОХОДНОСТИ вложения

Размеры дохода от недвижимости зависят как от самого объекта, так и от условий рынка. Вот почему мы уделили столько внимания факторам, определяющим цену. Как часто инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость проигрывают на том, что только "просматривают цифры", ни во что не вникая.

Цифры

Сейчас миссис Баукер, владеющая домом "Академик армз", просит за него 260 тыс. долл. Для того чтобы облегчить покупку, она готова предложить так называемое финансирование продавцом хорошего покупателя. Условия таковы: 20% выплатить сразу, кредит под залог со ставкой 11,5% годовых и оставшуюся ипотечную задолженность погасить в течение 30 лет. Отчет о прибылях владелицы за 1989 г. приведен в табл. 14.5. Переговорив с миссис Баукер, Джек считает, что она, возможно, примет такие условия: сразу получить 60 тыс. долл. и дать кредит под залог со ставкой 11% годовых на 30 лет. На этой основе Джек и строит свои расчеты.

Анализ потоков денеуных средств

Джек начинает анализ поступлений наличности с того, что переделывает отчет о прибылях и убытках, представленный собственником дома, так, как



Чистый поток денежных средств

(ATCF) - то годовые потоки денеокных средств, полученные т инвестиций в не-двиоКилмсть, за вычетом всех расходов, налогов и платез/сей пв долгу.

Амортизация (при инвестировании в недвижимость) - то вычет из налога, рассчитываемый от первоначальной цены здания и применяемый для учета снизкения его зкономической ценности.

"Налоговая запщ-п" -fmo форма инвестиций, при которой разрешается уменьшать размер о6-лагаемого дохода.

показано в табл. 14.6. Он вводит более высокую арендную плату, повышает показатели затрат и понижает величину чистой операционной прибыли. Джек считает, что из-за того, что ньшешняя владелица плохо управляла домом и откладывала на будущее текущий ремонт, она в настоящее время не может брать такую высокую арендную плату, какую позволяет рынок. Кроме того, она тратила меньше того, что придется тратить ему. Во-первых, следует вычесть управленческие расходы. Дясек полагает, что необходимо отделить то, что по праву считается вознаграясдением за труд, от прибыли на свой капитал. К тому ясе при продаясе дома налог на собственность будет пересчитан в сторону повышения. Прочие затраты, кроме затрат на информацию и рекламу, уже скорректированы с учетом инфляции и большого ремонта. По мнению Дясека, со всеми этими поправками чистая прибыль от объекта в течение 1990 г. составит 22 822 долл.

Для того чтобы перейти от чистой операционной прибыли (N01) к чистому потоку денежных средств за вычетом налогов (ATCF), нам нуяшо проделать расчеты, показанные в табл. 14.7. Вы видите из этой таблицы, что для расчета показателя ATCF сначала надо подсчитать подоходный налог или его уменьшение для Дясека в случае, если он станет владельцем дома. В рассматриваемом примере в течение первых трех лет возмояша экономия на налогах благодаря тому, что проценты по кредиту и амортизация недвияш-мого имущества, которые вычитаются из налогооблагаемой прибыли, превышают его чистую операционную прибыль (N01). Однако в течение последних двух лет эксплуатации недвияшмости прибыль превышала разрешенный законом вычет суммы процентов, причитающихся еясегодно по ипотечному кредиту, и начисленной амортизации, поэтому налоги доляшы быть выплачены полностью. Причиной этого появления и исчезновения денег является амортизация. Налоговое законодательство предусматривает возмояшость вычитания амортизации при расчете налога, которая отраясает постепенное снижение экономических качеств объекта. Но поскольку этот вычет не является текущими наличными расходами владельца, он действует как безналичные затраты, уменьшающие налоговые выплаты, но увеличивающие поток денежных средств. Иначе говоря, в последующие два года владение домом создаст Джеку "налоговую защиту", поскольку Джек использует убытки, полученные при эксплуатации дома, для снижения нало-

ТАБЛИЦА 14.6 Переделанный отчет о прибылях и убытках по ьшогоквартирному дому "Академик армз" за 1990 г. (в долл.)

Прогнозируемый валовой рентный доход Минус убытки от неплатежей (4%)

37 800

1 512

Реальный валовой доход (EGI)

36 288

Текущие затраты:

1 814

управленческие услуги (5% от EGI)

коммунальные услуги

3 100

вывоз мусора

ремонт и обслуживание

2 400

продвижение товара и реклама

страховка недвижимости

налоги на недвижимость

4 292

Минус общая сумма текущих затрат Чистая операционная прибыль (N01)

13 466

22 822



ТАБЛИЦА 14.7 Оценка будущих поступлений наличности по дому "Академик армз" за 1990-1994 гг. (в долл.)

1990 г. 1991г. 1992 г. 1993 г. 1994 г.

РАСЧЕТ ПОДОХОДНОГО НАЛОГА

Чистая операционная прибыль (N01) Минус: проценты

амортизация** Налогооблагаемая прибыль (убыток) Мгцжинальная ставка налога Налоги (-) или экономия на налогах (+)

22 822

24 419

26 128

27 957

29 914

20 350

20 259

20 146

20 022

19 877

6 54?

6 545

6 545

6 545

6 545

(4 073)

(2 385)

(563)

1 390

3 492

0,28

0,28

0,28

0,28

0,28

+1 140

+668

+158

-389

-978

РАСЧЕГ ЧИСТОГО ПОТОКА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ЗА ВЫЧЕТОМ НАЛОГОВ (АТСР)

Чистая операционная прибыль (N01) Минус погашение ипотеки Поток денежных средств до вычета налогов

22 822

24 419

26 128

27 957

29 914

21 280

21 280

21 280

21 2?0

21 280

1 542

3 139

4 848

6 677

8 634

+1 140

+668

+158

-389

-978

2 682

3 807

5 006

6 288

7 656

Чистый поток денежных средств за вычетом налогов (ATCF)

Среднегодовой чистый2682 + 3807 5006 + 6288 + 7656

поток денетвых средств за вычетом ---- = 5088.

налогов (CF)

Ежегодные выплаты рассчитаны на базе ипотечного кредита в 185 ООО долл. под 11% с учетом ежегодного реинвестирования.

** Амортизация рассчита)» по методу равномерных списаний в течение 27,5 года с первоначальной стоимости в 180 ООО долл. Земельный участок оценивается в 65 ООО долл.

гооблагаемого дохода, который возник у него из ряда источников: заработной платы, гонорара за консультации, дивидендов на акции, гонорфов за публикации (роялти).

Сумму налогов (или сумму, сэкономленную за счет уменьшения налоговых платежей) вычитают из потока денежных средств (или прибавляют к нему)*. Поскольку Джек считается "реальным менеджером" своего имущества (об этом важном положении Закона о налоговой реформе от 1986 г. мы подробнее расскажем в гл. 13), а его доход считается невысоким (об этом тоже см. в гл. 15), он имеет право использовать убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости, для сокращения остальной суммы налогооблагаемого дохода. Важно знать, что согласно Закону о налоговой реформе от 1986 г. сумма убытков, которую можно вычитать из налогооблагаемого дохода, ограниченна. Поэтому при расчете будущих чистых потоков денежных средств от недвижимого имущества (ATCF) полезно проконсультироваться у специалиста по налогам по поводу правил расчета налогов в случае убытков от недвижимого имущества.

Если речь идет об обязательствах по налогам, то они должны быть вычтены. Сэкономленные суммы налоговых выплат ("налоговые щиты") прибавляххгся к расчетному показателю потока денежных арелсп. (Прим. муч. ред.)

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [ 248 ] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]