назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [ 247 ] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


247

I. Цели инвестора А. Финансовые Б. Нефинансовые

II. Рамки анализа А.

Выявление характеристик физического объекта

Б. Установление объема прав иа него

В. Временной горизонт &J". Географическая зо1

Сбор данных: факторы, определяющие цену Эффективный спросБ. Объект

(Кто купит?)

1.Экономическая база - состав населения, его благосостояние, доходы и пр.

2.Предпочтения покупателей (арендаторов)

3.Потенциальный объем данного рынка

(Какие блага предлагаются?)

1.Ограничения на пользование

2.Анализ расположения

3.Описание участка

4.Перечень необходимых улучшений

5.Плюсы и издержки с точки зрения управления

IV. Анелиз данных: расчет доходности И!

A.Затратный подход Б. Метод рыночных сравнений

B.Доходный подход Г. Расчет потоков денежных средств -

Оценка чистой текущей стоимости объекта (NPV) Д. Расчет приблизительной доходности

V. Обобщение и интерпретация результатов

Схема анализа инвестиций в недвижимость

Эта схема показывает, в какой логической последовательности нужно оценивать объекты недвижимости для потенциальных вложений, чтобы установить, приемлемы ли они для включения в портфель инвестора. (Источник: Adapted from Gary W. Elred, Real Estate: Analysis and Strategy, New York: Нафег & Row, 1987.)



Цели инвестора

Рамки анализа

ры, от которых зависит стоимость объекта; 4) рассчитывает доходность; 5) обобщает и объясняет полученные результаты.

Джек - доцент, преподаватель менеджмента, работает в колледже Финли. Он холост, ему 40 лет, его годовой доход - заработная плата, гонорары за консультации, дивиденды на акции и авторские роялти за опубликованные книги - составляет 65 тыс. долл. Джек стремится разнообразить свой инвестиционный портфель. Ему хотелось бы дополнить портфель вложением в недвижимость, стоимость которой вполне может возрасти и будет ежегодно обеспечивать ему, за вычетом налогов, реальный доход. Джек хочет, чтобы объект был расположен удобно для него, близко от работы, и полагает, что по своим способностям и свойствам характера он вполне может стать хозяином дома. Джек располагает суммой в 60 тыс. долл. На эту сумму он хотел бы получать 13% годовых. Для покупки он присмотрел небольшой жилой дом - "Академик армз".

Здание "Академик армз" находится в шести кварталах от студенческого общежития колледжа Финли. В этом доме восемь квартир, каждая площадью по 1100 кв. футов, с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. Дом построен в 1973 г., и все его инженерные системы и строительные элементы, по-видимому, в хорошем состоянии. Ньшешний владелец дал Джеку декларацию о доходах за 1989 г., дающую представление о расходах на содержание и доходах от использования дома. Кроме того, владелец заверил Джека в том, что на титуле дома нет никаких ограничений на пользование или закладных. Если Джек решит покупать "Академик армз", то он, разумеется, наймет юриста для проверки состояния прав собственности на этот дом. Но пока он использует только информацию, полученную от владельца.

Джек считает, что такой дом имеет смысл покупать лет на пять. В настоящее время он доволен работой в колледже Финли и надеется проработать там, по меньшей мере, лет до 45. Джек считает, что рынок потенциальных арендаторов ограничен радиусом в одну милю от границ кампуса. Он исходит из того, что студенты, которые ходят в кампус оешком (именно они составят основную категорию потребителей), не стаиут искать квартиру за пределами этой зоны.

Факторы, определяюхцие цену

Установив рамки анализа, Джек обозначает факторы, от которых будет зависеть инвестиционный потенциал данного объекта. Как уже упоминалось, к ним относятся: 1) спрос; 2) сам объект; 3) предложение; 4) трансферт собственности.

Сгос

В зоне предполагаемого рынка главенствует колледж Финли -г. средоточие жизни в этом районе. Спрос на квартиры "Академик армз" будет расти (или уменьшаться) по мере роста численности работников и студентов колледжа.



Джек считает, что у района хорошие, даже блестящие, перспективы. В ближайшие пять лет благодаря крупным финансовым вливаниям (дарению суммы в 25 млн. долл.) профессорско-преподавательский состав колледяса Финли должен увеличиться на 53% и соответственно ояоздается рост числа студентов на дневном отделении с 3200 до 4600 человек. Дяоек узнал, что 70% новых студентов будут яопъ вне дома. В прошлом студентами Финли были в основном местные жители, но теперь в колледж начнут приезясать студенты из других регионов. Далее, в связи с тем что Финли - частный колледж и плата за обучение в нем довольно высока, большинство его студентов происходят из семей с достатком несколько выше среднего. Студенты, пользующиеся родительской поддеряосой, смогут больше платить. Поэтому в целом, как считает Джек, основные факторы спроса на данном рынке выглядят многообещающе.

Объект

Далее следует понять: а будет ли спрос со стороны этого сегмента рынка именно на квартиры "Академик армз"? Дяоек полагает, что на этот вопрос можно ответить утвердительно. Дом построен в расчете на несколько семей и используется в настоящее время (и будет использоваться в дальнейшем) в соответствии со всеми действующими правилами и яо1лищным законодательством. Но самое ваяшое - это его расположение. Дело не только в том, что от него недалеко до кампуса, но и в том, что он находится всего в трех кварталах от торгового района при кампусе. К тому ясе эстетические, социально-экономические, правовые и бюджетно-налоговые условия среды здесь вполне соответствуют требованиям студентов.

Но есть и недостатки: на площадке возле дома можно поставить только шесть машин. Но все ясе сам дом хорошо выглядит, а довольно просторные квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами идеально подходят для того, чтобы в них ясили вместе несколько студентов. Дяоек, хотя ему не приходилось управлять жильем, считает, что, прочитав несколько книг об управлении недвияшмостью и пользуясь своими профессиональными знаниями, справится с этим делом.

Предлотсение

Дясек понимает, что, даясе если спрос и объект достаточно хороши, прибыли не будет, если на рынке избыток предложения. Слишком сильная конкуренция разорила многих владельцев недвиясимости и дельцов. Но, к счастью, считает Дяоек, дом "Академик армз" находится довольно далеко от объектов-конкурентов. Главное, что район, который он обозначил как зону своего рынка, полностью застроен, причем 80% зданий в нем - жилые дома на одну семью. Жители оказали бы сильное сопротивление любой попытке перестроить район. Единственная потенциальная проблема, как думает Дяоек, состоит в том, что колледж моясет построить новые дома для студентов внутри кампуса. Об этом уже поговаривали в администрации, но денег на такой проект пока не нашли. В целом яое, как считает Джек, в рыночной зоне дома "Академик армз" нет особой опасности возникновения избыточного предложения.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [ 247 ] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]