назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [ 245 ] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


245

ТАБЛИЦА 14 J. Применетие доходаого подхода к оценке стоимости ведвижимости

Овмпыдла сравнсяия

Годоваа чмстаа

(NOI) {в ррлл.)

Цена продажи

(в долл.)

(3) (1) + (2) Норма капитализации (R)

Мзйпл-авеню, 2301 Армстронг-стрит, 4037 Ладвеял-стрит, 8240 Бульвар Гранта, 7392

16250 15 400 19 200

17930

182 500 167 600 198 430 189 750

0,0890 0,0919 0,0968 0,0945

Выбранный объект

18 480

>

Пользуясь этой информацией, полученной из данных об аналогах, оценщик решает следующее уравнение:

18 480 долл. R

18 480 долл.

0,093* = 198 710 долл.

* Сравнивая характеристики аналогичных или близких по качеству объектов, оценщик прияима-ет величину R равной 0,093.

Как пользоваться услугами эксперта

Оценка недвияоямости - это слоясная, технически трудная процедура, для которой требуется надежная информация о параметрах сравниваемых объектов, ценах, по которым продаются аналоги, и возмоясных условиях финансирования. Поэтому многие инвесторы, вместо того чтобы полностью полагаться на себя, нанимают агента по продаже недвижимости или профессионального оценщика, который консультирует их по поводу рыночной стоимости интересующего их объекта. Услуги эксперта окупаются, так как страхуют инвестора от переплаты.

Прогнозирование доходов от инвестиций

Б процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость прогнозирование возмояшых доходов занимает важное место. В наши дни инвесторы все чаще дополняют оценку рыночной стоимости объекта инвестиционным анализом. Это дополнение к традиционным подходам к определению стоимости (затратному подходу, методу рыночных сравнений и доходному подходу) дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект удовлетворяет их инвестихщонным целям.

Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционным анализом

Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ различаются по четырем важным направлениям: 1) исторические данные сравниваются или не сравниваются с прогнозными показателями; 2) подход к предполагаемому



Инвестиционный анализ - зто способ анализа недвижимости, который не только учитывает цены, по которым продаются сходные объекты, но такзке принимает во внимание факторы, яезкащие в основе ценообразования, и пытается предсказать такие переменные, как зкономиче-ская база, демографические и психографические характеристики потребителя и источники потенциальной конкуренции.

"Эффект рычага" (в операциях с недвижимостью) - зто использование кредита для покупки объекта недвизкимости, который влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций.

потребителю обезличен или индивидуален; 3) "эффект рычага" учитывается или нет; 4) оценка проводится на основе показателя чистой операционной прибыли или на основе нетто-потоков денежных средств (в посленалоговом исчислении).

Фактические данные в противоположность прогнозным. Определение рыночной СТОР1МОСТИ строится на пропшых фактических данных. Для расчета цены, по которой объект будет продан, используют цены, по которым продавались аналогичные объекты в недавнем прошлом. Этот способ может быть оправдан, если условия рынка не меняются. Но если такие параметры, как, например, процентные ставки, численность населения или ожидания покупателей, меняются динамично, то цены предыдущего периода не будут адекватно отражать текущую или духцую стоимость оцениваемого объекта. В противоположность этому инвестиционный анализ не только принршает во внимание, по каким ценам уже продавались объекты-аналоги, но также учитывает те определяющие цену факторы, о которых мы говорили. Инвестиционный анализ основан на прогнозировании таких факторов, как экономическая база, демографические и психографические характеристики покупателей, их платежеспособность и источники потенциальной конкуренции.

Обезличенный или индивидуальный подход. Рассчитанная профессиональными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по которой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. Но на самом деле у каждого покупателя и продавца есть ошбые требования, и каждая сделка с недвижимостью должна быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать "типичной" сделкой, и стремится к оценке реальных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соответствии с ограничениями и целями конкретного инвестора.

Например, оценка рыночной стоимости показывает, что при обычных условиях финансирования и продажи объект недвижимости стоит 180 тыс. долл. Но в реальности продавцу из соображений о своем подоходном налоге было бы выгоднее запросить за него более высокую цену и одновременно предложить покупателю кредит по ставке ниже рыночной, или так называемое "финансирование продавцом".

С "эффектом рычага" и без него. Как уже упоминалось, то, какая часгь цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [V = = {N011Щ не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования "эффекта рычага".

Использование заемного финансирования, или "эффект рычага", существенно влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций в недвижимость. Получение займа автоматически увеличивает инвестиционный риск, так как заемные средства надо возвращать. Заемпщку, не выплатившему ипотечный кредит, угрожают суд и лишение права собственно-сга. В то же время "эффект рычага" м<в1бет увеличить доходность. Если доходность инвестиций в недвижимость будет выш чем затраты на заемный капитал, то прибыль инвестора намного превысит тот уровень, который



"Положителышй рычаг" -fmoam ция, в которой доходность инвестиций в объект недвиМсимости превышает затраты наМемный канитал, в силу чего доход инвестора оказывается щестаенно выше, чем в случае сделки с полной оплатой наличными.

"Отрицательный рычаг" - зто ситуация, в копимой доходность инвестиций в объект недвизкимости низшее, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается низке, чем в случае сделки с полной оплатой наличными

был бы получен, если бы сцелка полностью оплачивалась наличными. Такой эффект называется "положительным рычагом". И наоборот, если доходность инвестиций в недвижимость нияое затрат на заемный капитал, прибыль от влоякния в недвияшмость будет нияж уровня, который был бы достигнут при полной оплате наличными. В этом случае возникает эффект, который называется "отрицатеданым рычагом". Конкретный пример позволяет понять, как кредит влияет на доходность инвестора, и позволяет оценить его влияние на риск.

Предполоясим, инвестор покупает участок земли ценой 20 тыс. долл. У инвестора есть выбор из двух вариантов оплаты покупки. Вариант А: полностью оплатить ее наличными, т.е. не прибегая к "рычагу". Вариант Б: кредит покрывает 80% при условии выплаты по нему 12% годовых (взнос наличными в момент покупки 20%). Прибегая к "рычагу", инвестор подписывает вексель на 16 ООО долл. (0,80 х 20 ООО долл.) под 12% годовых при условии, что весь номинал векселя должен быть погашен к концу первого года с момента заключения сделки. Теперь предполояшм, что за год цена на этот земельный участок поднимается до 30 тыс. долл. (Сравнение двух вариантов приведено в табл. 14.3.) Если бы инвестор выбрал сделку с полной оплатой наличными, то доходность первонача:пьно влоясенного им собственного капитала составила бы 30%. Использование "рычага" могло бы увеличить показатель доходности независимо от того, насколько поднимется цена на объект. В этом случае (вариант Б) первоначальный взнос собственного капитала составил бы всего 4000 долл., а остальная сумма была бы оплачена за счет кредита под 12% годовых. Объект мояшо продать за 30 тыс. долл., из которых 4000 долл. означают возмещение собственного капитала инвестора; 16 тыс. долл. пойдут на погашение номинальной величины долга, еще 1920 долл. - на выплату процентов (16 ООО долл. х 0,12). Остаток

ТАБЛИЦА 14.3 Пример воздействия "положительного рычага" на доходность инвестиций*

Цена приобретения: 20 ООО долл. Цена продажи: 30 ООО долл. Гкриод владения: один год

Вариант А: "без рычага" (в долл.)

Вариант Б: доля кредита

в стоимости покупки 80%

(в долл.)

1Начальный собственный капитал

2Основная сумма долга

3Цена продажи недвиясимости

4Прирост капитала [(3) - (1) - (2)]

5Сумма процентов [0,12 х (2)]

6Чистая прибыль [(4) - (5)]

Доходность собственного капитала [(6) : (1)]

20 ООО

4 000

16 000

30 000

30 ООО

10 000

10 000

1 920

10 000

8 080

10 000 =.50%

8 080

20 ООО

4 000

+202%

Для упрощения примера мы дали все величины до уплаты налогов. Чтобы получить реальное значение пртбылм, сле/ет учесть налог на прирост капитала и затраты на выплату процентов.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [244] [ 245 ] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]