назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [ 244 ] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


244

Трансферт (щюцесс передачи) сооствен-ности - зто комплекс усилий по продви-зкению объекта недви-зимости потенциальным покупателям и ведение переговоров с ними, что мозет существенно увеличить вьшучку от продазки объекта.

бумаг как аксиому, другие - нет. Одно можно сказать наверняка: никто не считает рынки недвио(симости эффективными. Это означает, что на рынках недвижимости предварительный анализ рынка оправдывает себя. Вы получите доходность выше средней, хорошо изучив общую экономическую ситуацию, спрос и предложение отдельных видов недвижимости (состояние отрасли) и конкретный объект, который вас интересует и который должен быть рассмотрен самым подробным образом. (Учтите, что инструменты технического анализа рынков недвижимости практически отсутствуют.) Отличие рынков недвижимости от рынков ценных бумаг состоит в том, что системы полноценного обмена информацией между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями просто не существует. Кроме того, прибыль от сделок с недвижимостью отчасти контролируется ее владельцами. Как мы уже говорили, в этой сфере прибыль зависит от того, насколько хорошо недвижимость управляется ее владельцем или менеджером. С точки зрения трансферта собственности неэффективность рынка означает, что результат деятельности зависит от того, каким образом собирается и распространяется информация. Выручка от продажи недвижимости может быть существенно увеличена, если ее продавец умеет продвигать товар к потребителю и вести переговоры.

Продвтк-ение недвиу(симости как товара к потребителю

Речь идет о том, что потенциальные покупатели должны легко получать нужную им информацию. Вы не сможете продать недвижимость быстро и дорого, если не найдете нужных людей, затратив при этом как можно меньше денег и времени. Главные способы продвижения недвижимости как товара - это реклама, связи с общественностью, разного рода приемы привлечения покупателей, а также так называемые личные продажи.

Чтобы дать рекламу и сформировать связи с общественностью, надо обращаться к средствам массовой информации. Давая рекламу, вы должны платить за ее публикацию, а устраивая встречи с общественностью, вы должны так подать новость, чтобы на нее обратили внимание. Например, несколько лет назад в Далласе корпорация "Донди дивелопмент" для того, чтобы пресса дала подробное (и бесплатное) сообщение о продаяа KBajpTnp в кондоминиумах, придгмала новую схему финансирования, назвав ее программой доброго дядюшки". Рекламные приемы нередко связаны с разыгрыванием каких-либо призов или с подарками. Например, компания, строящая конторские здания в Хьюстоне, резко подняла спрос, предложив потенциальным арендаторам в случае подписания контракта на пять лет в качестве премии автомобиль "Мерседес". Этот прием значительно улучшил имидж этого проекта. Личные продажи нередко обходятся дороже всего, но и оказываются лучшим способом привлечения покупателей или арендаторов, так как позволяют наладить прямые отношения между покупателем и продавцом.

В большинстве случаев владельцы недвижимости применяют сразу несколько способов продвижения товара к потребителю. Ради экономии места мы не будем показывать, с чего следует начинать и что технически нужно делать для проведения такой кампании, но вам, по крайней мере, должно быть понятно, что для получения максимальной выручки от продажи недвижимости мало дать броскую рекламу в газете.



Ведение переговоров

Минимальная приемлемая цена продавца редко совпадает с максимальной ценой, на которую согласен покупатель; всегда бывают отклонения в ту или иную сторону. В сфере сделок с недвижимостью продавец или арендодатель обычно запрашивает цену, которая моясет быть завышена в пределах от 5 до 60% по отношению к цене покупателя. Поэтому окончательная цена, по которой заключается сделка, определяется умением каждой из сторон вести переговоры.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная стоимость недвижимости -

шо преобхадающия на рынке цена данного объекта недвиясимости, показывающая, какую оценку дает ем)/ рынок в целом.

В области сделок с недвижимостью рыночная стоимость, или реальная стоимость, понимается иначе, чем в торговле акциями или облигациями. Отличие объясняется рядом причин, среди которых: 1) уникальность каждого объекта; 2) большое разнообразие условий продажи; 3) несовершенство рыночной информации; 4) продоляштельность продажи объекта, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей. Все это означает, что "подлинная" рыночная стоимость объекта недвияшмости неведома никому, а поэтому многие объекты продаются и много дороясе, и много дешевле их расчетной (или оценочной) стоимости. Пытаясь сгладить эти расхсхясдения, многие инвесторы составляют прогнозы доходов от инвестиций, чтобы оценить будущее приобретение с точки зрения своих инвестиционных целей. Рассмотрим сначала порядок оценки рыночной стоимости объекта, а затем расскаяам о методах прогнозирования доходов от недвижимости.

Оценка рыночной сторшости

Оценка недвижимости - зто процесс определения текущеЛ рыночной цены конкретного объекта не-двизсилюсти.

Затратшой подщц -

зто подход к оценке не-двизсилюсти, основанный на том, что покупатель не долзкен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.

В области операций с недвияшмостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвиясимости. Оценщик, пользуясь набором методов, определяет стоимость объекта, которая, по его соображениям, и составляет его текущую рыночную стоимость. Тем не менее, если вам, например, скаясут, что некий объект имеет оценочную рыночную стоимость 150 тыс. долл., отнеситесь к этой оценке скептически. Она может быть ошибочной в силу несовершенства самих методов оценки или неполноты информации. Если вы получаете представление о рыночных ценах на акции, находящиеся в активном обороте, просто взглянув на котировки, то в области операций с недвиясимостью покупателям и продавцам приходится пользоваться тремя слояшыми способами оценки и затем сравнивать полученное для выведения одного, наиболее верного результата. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся: 1) затратный подход; 2) метод рыночных сравнений; 3) доходный подход. В силу слояшости последнего лучше пользоваться услугами эксперта.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что инвестор не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. (По существу, речь идет об использовании при оценке стоимости замещения, на которую пришлось бы ориен-



Метод рыночных сравнений - зто подход к оценке недви-окимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной.

Доходный метод - зто способ оценки стоимости недвизки-мости, согласно кото-рол рыночная стоимостьрассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Годовая чистая операционная прибыль от объекта О/; - зто разность мезкду валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвизкимо-сти в аренду и суммой убытков от пустую-щих помещений, убытков из-за неуплаты ренты и затрат на содерзкание объекта.

Норма капитализации - зто ставка, применяемая для приведения потока доходов от недвизкимости к текущей стоимости; мозкет быть использована для оценки недвизкимости в рамках доходного метода.

тироваться, если бы инвестору предстояло нести заплати на воспроизведение данного объекта. - Прим. туч. ред.) Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Более старые дома часто имеют значительный физический износ, построены из материалов, которых больше нет на рынке, по старым проектам, а это сильно затрудняет применение к ним затратного метода. При оценке более старых домов призюдится вычитать из стоимости замещения определенную сумму соответствующую степени физического и морального износа. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться только на него можно очень редко.

Методрыночных сравнений

Метод рыночных сравнений состоит в использовании цен продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Этот метод основан на соображении о том, что цена данного объекта должна быть примерно такой же, как цены аналогичных объектов, проданных недавно. Однако каждый объект недвижимости уникален, поэтому цена, по которой оцениваемый объект будет выставлен на продажу, должна учитывать, лучше он или хуже других, и соответственно быть выше или ниже. Так как метод рыночных сравнений оперирует ценами, по которым продаются аналоги, а не запрашиваемыми ценами (ценами предложения), он может дать хороший пример уровня рыночных оценок. На практике можно найти хотя бы один недавно проданный объект чуть хуже и один чуть лучше оцениваемого объекта, и цены, по которым они были проданы, будут границами примерной стоимости оцениваемого объекта (только в соответствии с таким подходом. - Прим. науч. ред.).

Доходный метод

В соответствии с доходным методом стоимость объекта рассматривается как приведенная (текущая) стоимость будущих доходов, которые он может принести. Самый простой метод в рамках данного подхода называется прямой капитализацией. Этот способ описывается следующей формулой:

„„ Годовая чистая операционная прибыль от объекта (NOI)

Рыночная стоимость (VJ- -тт-----,

Норма капитализации (к)

или V =

NOI R

Годовая чистая операционная прибыль (NOI) подсчитывается как разность между валовым потенциальным рентным доходом и убытками от пустующих помещений, неполученной арендной платой, а также текущими затратами на содержание объекта, включая страховку и налоги на имущество. Оценочная норш. капитализации, которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время. Затем, разделив годовую чистую операционную прибыль от объекта на оценочную норму капитализации, вы получите примерную рыночную стоимость объекта. Пример расчета методом нормы капитализации дан в табл. 14.2.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [243] [ 244 ] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]