назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [ 243 ] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


243

им вычитать убытки на сумму до 25 тыс. долл., возникшие при эксплуатации "мини-интернатов", из их собственного заработка или иного облагаемого доюда при расчете налогов».

Если родители прлучают схо1фасгированный валовой доход свыше 100 тыс. долл. в год, то для та. сумма, котсфую разрешено вычитать при расчете налогооблагаемого дохода, уменьшается, в случае дохода в 150 тыс. долл. она равна нулю. Но и здесь есть способ сохранить в семье убыток" - запишите дом на имя деда или бабушки, у которых доход ниже 100 тыс. долл.

Как ни привлекательна идея "мини-интерната", она связана с риском, особенно потому, что менеджер еще очень молод. "Он может привести в дом дружков, которые ничего не станут Ш1ат1тть, - говорит м-р Аведизиан. - Если они не будуг платить, для мамы и папы это будет чистым убытком. Если же они испортят дом, то его стоимость упадет".

Зная об этих отасностях, мш1гие родители предпочитают более простой вариант. Он срабатывает только в том случае, если у семьи есть собственная фирма, и состоит в том, что родители берут ребенка-подростка на работу в свою фирму. В этом случае нельзя будет убытки, связанные с инвести101ями в недвижимость, вычитать из налогооблагаемого дохода, и у ребенка не будет бесплатного жилья. Но, как и в случае "мини-интерната", зарплату ребенка можно включить в расходы семейной фирмы. И конечно, ребенок не будет платить налог на зарплату, если она не будет превышать 3000 долл.

КАК ОСТАТЬСЯ ЧИСТЫМ ПЕРЕД НАЛОГОВОЙ СЛУЖБОЙ

Но будьте осторожны. Если вы просто платите ребенку за то, что он чистит домашний плавательный бассейн, и называете эти Деньги зарплатой, то Федеральное агентство по налогообложению не примет этот вариант. "Деньги должны быть заработаны в торговле или бизнесе", - говорит м-р Аведизиан.

Однако ребенка, работающего в фирме родителей только в летние месяцы, в остальное время можно оставить на Правах "консультанта". "Ребята, которые растут в семейной фирме, особенно если это предприятие розничной торговли, часто очень юро-шо соображают, что из товаров лучше оставлять про запас, а что - продавать", - замечает м-р Аведизиан.

Иетвчник: ]Ш Bettner, "Minidomis Touted as Tactic to Cut the Ома of College", The WaU Street Journal, July 11,1988, p. 19.

ум ИЛИ многоквартирный дом - был большой двор для детских игр или сад. Другие предпочитают, чтобы двора совсем не было. Если речь идет о нежилых зданиях - конторских или торговых, то при них требуются достаточно просторные площадки для парковки машин. Что же касается размера участка, то, если вы собираетесь впоследствии сделать пристройку, убедитесь, что участок это позволяет - как в физическом смысле, так и в : юридическом.-Немаловаяшо и качество участка, а именно: плодородие > щшвы, топография, рельеф, естественный дренаж. Все это ваяшо, так как, •Я1фимер, на некоторых видах почвы плохо растет трава, а низко располо-ясекные участки могут быть затоплены. (Затопленный после сильного дождя подвал никого не устраивает.) Знакомясь с участком, примечайте все особенности: есть ли ограда, хороший въезд и площадка для парковки, как подключены канализация, электроэнергия, водопровод, есть ли озеленение и тротуары. Все это элементы благоустройства, которые повышают ценность недвияшмости, а следовательно, и доход, который она может принести.



ЛТ--

Удобство

Расположение

Среда обитания

1

Учебные заведения Места отдыхаi

Возможность найти работу Культурные учреждения j Магазины Транспорт

Природа

Эстетическая ценность Социально-экономические

условия Правовая среда Налоговая среда

РИС. 14.1. Схема оценки расположения жилого дома

Эта схема может быть применена для анализа расположения объекта. Обратите внимание на то, что особенно ценятся удобство расположения объектов и высокое качество среды обитания. Для каждого из этих параметров имеются главные критерии, по которым делается оценка.

Улучшения объекта недвиэсимости - зто то, что человек мозк-ет построить и устроить на участке: здания, тротуары, всевозмозсные злемен-ты благоустройства.

Улучшения

В области сделок с недвижимостью под улучшениями понимается все то, что люди могут добавить к участку земли. Говоря об описании участка, мы упоминали такие улучшения, как хорошие парковки и тротуары. В данном контексте мы имеем в виду анализ размеров и качества здания и различных сооружений на участке (таких, как плавательные бассейны, теннисные корты, площадки для гольфа и т.д.).

Размеры здания и планировка этажей. Обычно размеры здания выражаются в квадратных футах. Например, по американским стандартам небольшой жилой дом - это дом площадью меньше 1000 кв. футов, средний - от 1400 до 2000 кв. футов, а дом свыше 2200 кв. футов чаще всего считается большим. Вам следует обзавестись точными данными о размерах того, что вы хотите приобрести, так как данные о размерах в квадратных футах нужны для сравнения различных домов и квартир.

Другой показатель размера здания - это число комнат и поэтажный план. Например, при хорошей планировке в квартире площадью 750 кв. футов может быть больше жилого пространства, чем в квартире с большей площадью, скажем в 850 кв. футов. Поэтому сначала следует убедиться в том, что размеры отдельных комнат соответсгвуют»их предназначению. Можно проверить это, измерив габариты стандартной мебели и прикинув, как будут выглядеть комнаты с мебелью - слишком тесно, нормально или чересчур просторно. Вам надо будет убедиться, что планировка этажей выполнена разумно, ходить по дому удобно, в доме хватает чуланов, стенных шкафов и антресолей, в нем достаточно комнат различного назначения. В конторском здании также должно быть разумно спланировано расположение различных кабинетов. В торговом центре мелкие торговцы не должны



Управление объектом нсявихси-иости-зто поиск оптимаииой комбинации выгод, которые мо-3tcem дать объект, и их глоз(сение по наименьшей цене.

оказываться в таких углах, где они не будуг видны посетителям более крупных торговых предприятий.

Удобства, стиль, гачество постройки. Отдельно слерует установить, что именно из возмояа1Ых удобств и личного имущества вы хотите иметь в доме, который собираетесь купить. В наши дни яшлые дома на одну семью, кондоминиумы и многоквартирные дома в США обычно оснащаются мусоропроводом, холодильником, посудомоечной машиной и измельчителем пищевых отходов. Иногда при покупке уясе построенного яшлого дома в контракт включаются такие вещи, как оконные кондиционеры, люстры, каминные решетки и даяк отдельные предметы меблировки.

Управление объектом недвио/симости

В последние годы владельцы недвиясимости и инвесторы все больше понимают, что сами по себе объекты (многоквартирные дома, конторские здания, торговые центры и т.д.) не могут приносить максимальную прибыль. Для этого надо приложить известные усилия. Вот почему владельцам недвияшмости так нуяшы квалифицированные управляющие. Без хорошего управления никакой объект не даст своим владельцам и пользователям максимума благ. Говоря об этом, мы отнюдь не имеем в виду тех, кто просто собирает квартплату, зовет сантехника при надобности и вешает таблички "сдается" на дверях свободных помещений. В наши дни управление недвияшмостью требует от владельца (или от наемного менедясера) не только повседневных забот, но и максимальной ответственнсюти. Он должен оценивать покупателей, заботиться об улучшении участка и здания, следить за конкурентами, вести маркетинговую кампанию. Управление - это также ответственность за содержание и ремонт зданий и систем их яшзнеобеспече-ния (электропроводки, отопления, кондиционеров, водопровода и канализации). Менедясеры такясе доляшы вести учет доходов и расходов. Помимо этого, управляющие недвиясимостью выбирают, как защитить дом от ущерба, который ему могут нанести поясар, наводнение, ограбление, буря и просто жбреяшость. В самом широком смысле под управлением объектом недвижимости понимается оптимизация уровня благ, которые она моясет дать, и предложение этих благ по наименьшей цене. Разумеется, если речь идет об объектах спекулятивных вложений, таких, как пустующие земельные участки, то здесь обязанности менеджера не столь разнообразны, а возмояшостей контролировать общий уровень доходности гораздо меньше.

Трансферт собственности

В гл. 8 мы ввели понятие "эффективный рьшок". Помните, что это такое? Эффективным называется рынок, на котором информация движется меясду покупателями и продавцами с такой скоростью, что инвестор практически не в ссктоянии систематически добиваться показателей доходности выше средних. Как только появляется что-нибудь необыкновенно хорошее (замечательный новый товар) или исключительно скверное (судебные иски потребителей доходят до многих миллионов долларов), курс акций соответствующей компании изменяется согласно ее текущего потенциала прибыли или убыточности. Некоторые принимают эффективность рынков ценных

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [242] [ 243 ] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]