назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [ 242 ] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


242

Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недви-ofcuMoe имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат.

таетесь продать дом, то, естественно, будете считать конкуренцией продаяг других домов в том же районе. Но принимая долгосрочное решение инвестиционного характера, вы должны будете расширительно трактовать понятие предложения. А именно: определяя конкурентов, надо пользоваться принципом замещения. Этот принцип означает, что люди покупают и арендуют недвижимость не ради недвижимости как таковой. Любой объект собственности потребители рассматривают как сочетание выгод и затрат. Недвижимость удовлетворяет потребности людей, а именно потребности и создают спрос. Поэтому при анализе спроса нельзя ограничиваться потенциальными конкурентами в рамках одного района или одного вида недвижимости. Например, на некоторых рынках недорогие коттеджи на одну семью могут конкурировать с квартирами в кондоминиумах, с передвижными домами типа трейлеров и даже с квартирами в многоквартирных домах, сдающимися внаем. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в какое-либо жилье, определите границы рынка, к которому оно относится, и круг конкурирующих объектов, учитывая другие виды недвижимости, которыми тоже могут интересоваться покупатели и квартиросъемщики.

Объект

Перечень конкурентов

При анализе инвестиций в недвижимость после того, как определены все возможные конкуренты, необходимо составить перечень конкурирующих объектов с указанием их характеристик и цен. (Многие крупные инвесторы в недвижимость нанимают профессиональных консультантов по конкретному рынку для анализа данных о спросе и предложении.) Иными словами, вы должны определить относительные плюсы и минусы каждого объекта. Располагая такой информацией о рынке, вы найдете конкурентные преимущества и для вашей (потенциальной) собственности.

Мы уже показали, что продажная цена на недвижимость и стоимость аренды о1бусловлены колебаниями спроса и предложения. Цена, которая устроит покупателей или арендаторов, определяется их потребностями, а также уровнем относительных цен на те объекты, которые им предлагаются. Например, как показано во вставке "Проницательному инвестору", если родители вложат деньги в "мини-интернат" при колледже, в котором учится их ребенок, они получат свободное от налога жилье для ребенка на время обучения в колледже и недвижимость для себя. Но в сделках с недвижимостью и сам объект является важнейшим компонентом. Как же можно его использовать наилучшим образом? Для этого инвестору aicpyev попытаться создать преимущества перед конкурентами, изучив следующие пять проблем: 1) ограничения на пользование имуществом; 2) его расположение; 3) особенности места; 4) необходимые улучшения; 5) управление недвижимостью.

Ограничения на пользование

В американском обществе никто не вправе делать с недвижимым имуществом все, что захочет. Объем прав собственника ограничивается как федеральными законами и законами штата, так и условиями частных контрактов. Ограничения, налагаемые государством, связаны с местными законами.



сводами строительных нормативов и правил владения, требованиями здравоохранения и санитарными нормами. Частные ограничения вытекают из актов передачи прав, арендных договоров, уставов и действующих правил кондоминиумов. В силу всех этих ограничений не следует вкладывать деньги в покупку недвижимости до тех пор, пока вы вместе с юристом не установите, что то, что вы хотите делать с имуществом, вписывается в действующие законы, правила и условия контрактов.

Удобство объекта недвижимости - то легкий доступ от места располозения объекта к тем местам, куда чаще всего тправляются люди из данного района.

Эстетически ценная среда в области сделок с недвижимостью - зто районы, застроенные красивыми маниями, районы, которые хорошо спланированы и содерз1сат-ся в порядке, где меньше шума, чище воздух, не ведутся строительные работы, релгонт коммуникаций и т.д.

О>циально-эково-мическая среда объекта недагаото-

сти - зто демографические характеристики и стиль зкизни тех, кто зсивет либо работает неподалеку от данного объекта.

Правовая среда о&ьекта недвижимости - зто ограничения, налагаемые на использование соседних объектов.

Располоосение

Вам, возмояшо, приходилось слышать фразу: "Цена на недвиясимость больше всего зависит от трех вещей - располоясения, расположения и еще раз располоясения". Конечно, это не единственный фактор, от которого зависит цена, но если недвияшмость располоясена в хорошем месте, она, безусловно, будет более привлекательным объектом для инвестиций. Зная это, вы должны научиться отличать хорошее место от плохого. Мы только можем добавить, что хорошее место - это то, которое отвечает конкретным запросам определенного покупателя (нанимателя) лучше, чем все остальные. Хорошее место - это то, которое удобно располоясено и имеет качественную среду обитания. Схема анализа для определения достоинств ясилого района, о чем мы коротко расскаясем в дальнейшем, представлена на рис. 14.1

Удобство. Термин "удобство" означает, что людям из данного района легко добраться туда, куда им чаще всего приходится добираться . Например, арендаторы и покупатели ясилья обычно судят о сравнительном удобстве ясилого квартала по тому, есть ли рядом с ним учебные заведения (школы и коллед-яси); места отдыха (парки, плавательные бассейны, теннисные корты); предприятия и учреясдения, где мояшо найти работу, культурные учреясдения (церкви, библиотеки, музеи); магазины розничной торговли, предприятия услуг, рестораны, места развлечений. У любого сегмента рынка ясилья и нежилых зданий есть свой характерный набор точек, которые доляшы быть легкодоступны для клиентов - покупателей и арендаторов. Другая составляющая понятия "удобство" - это наличие транспортных коммуникаций: автобусных линий, стоянок такси, линий метро и местных электричек. Например, в Пидмонте (шт. Калифорния), пригороде Сан-Франциско, ясршые дома возле станции и автобусных скпгановок обычно снимают и покупают охотнее, чем такие же дома, но располоясенные от них на удалении.

Среда обитания. Когда говорят о "среде обитания", то, вспомнив о том, какое внимание в последние годы уделяется экологии, вы моясете решить, что речь вдет о деревьях, реках, озерах и свежем воздухе. Но в анализе рынка недвиясимости термин среда обитания толкуется расширительно. Когда вы вкладываете деньги в недвияшмость, вам на самом деле (тедует иметь в виду не только состояние природной среды, но такясе эстетические, социально-экономические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь.

Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, - это районы с хорошо выполненной застройкой и планировкой, содерясащиеся в порядке. Там чистый воздух, земля не разрыта для строительных и ремонтных работ. Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в ви демографические характеристики и стиль яшзни тех, кто живет либо работает неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает наличие огра-



ПРОНИЦАТЕЛЬНОМУ ИНВЕСТОРУ

"Мини-интернаты": вложения в недвижимость помогают сократить плату за обучение в колледже

в последние годы многие родители из тех, кто пытается снизить плату за обучение в колледжах, покупают своим детям так называемые "детские кондоминиумы". Ребенку покупается место в школьном интернате, а родители тем самым делают вложение в недвижимость, которую смогут продать с прибылью после того, как ребенок закончит обучение.

Теперь спощалисты по финансовому планированию и бухгалтеры предлагают новый вариант той же идеи: "мини-интернат". Это означает, как объясняет Джеймс Аве-дизиан, советник по налогам аудиторской фирмы "Куперз энд Лайбранд", "покупку в университетском кампусе дома для целой группы ребят, с тем чтобы ваш ребенок жил там и выполнял обязанности менеджера по квартирной плате".

ПРЕИМУЩЕСТВА "МИНИ-ИНТЕРНАТА"

У "мини-интерната" есть одно важное преимущество перед "детским кондоминиумом": ребенку полагается зарплата за то, что он подбирает жильцов, собирает квартирную плату и так далее, а за обучение он платит из собранных денег. Но с точки зрения налоговых обязательств родителей его за1рплата считается расходом, она может быть вычтена из облагаемого дозюда от сдачи мини-интерната" в аренду. Эта схема превращает плату за обучение в колледже, которую нельзя вычитать из облагаемого доюда, в расзюды на ведение бизнеса, которые вычесть можно.

Далее, это никак не отражается на личном подоходном налоге, если ребенок зарабатывает меньше 3000 долл. в год. Поэтому до тех пор, пока зарплата ребенка не превышает этой суммы, она не облагается налогом. И даже есш облагается, то по самой низкой ставке - 15%.

«"Мини-интернаты" особенно выгодны для родителей, у которых скорректированный валовой дозюд не достигает 100 тыс. долл. в год, - говорит Сидней Кесс, советник по налогам аудиторской фирмы "Пик Марвик Мэйн энд компани". - Дело в том, что Служба внутренних доходов (Федеральное налоговое агентство США) разрешает

Налоговая среда объекта недаижимо-

сти - зто сумма налогов на недвизКн-мвсть и муниципальных сборов, которые доязсен платить владелец, и объем государственных услуг, на которые он имеет право.

ничений на использование соседних зданий. Имейте в ви,!-, что даже если в вашем квартале нет каких-либо местных ограничений или регламентации сделок, то все-таки может оказаться, что дома, стоящие вокруг купленного вами четырехквартирного коттеджа, построены так, что это снижает стоимость вашего дома. И наконец, вы должны учитывать налоговую среду вашего объекта недвижимости. За этим стоит сумма налогов на недвижимость и муниципальных сборов, которую вам надо будет платить, а также объем государственных услуг, которыми вы будете пользоваться (это услуги полиции, пожарной охраны, школ, парков, водопровода, канализации, уборки мусора, публичных библиотек). Налоги на недвижимость - это не только бремя. С одной стороны, это расходы, но с другой стороны, они дают тем, кто пользуется объектом, право на значительные блага.

Описание участка

Одна из главных характеристик участка под домом - его размеры. Некоторые хотят, чтобы при жилом доме - будь то собственный дом, кондомини-

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [241] [ 242 ] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]