назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [ 241 ] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


241

Демографические хамжтерисгики -

то показатели, описывающие состав населения какого-либо района: размеры семьи, ввзраст}ю структуру, распределение по видам занятий, по полу, по семейному поло-зсениж; учитываются при анализе спроса на недвиз/симость.

Пемзимрафические харахясрмстки - зто сведения, дающие представление обузао-настроениязс людей: личностных свойству стиле з/Ызни, самооценках; влияют на спрос на недвизи-мость.

ШроЬтл. эаюггосга, а когда начинаются увольнения, эти цены обычно па-дажиг. Поэтому первое, о чем вы доляшы узнать, это: каковы перспективы занятости в данном районе? растет ли число учащихся в школах, колледясах и университетах? планируют ли ведущие компании района расширять свою деятельность? растут ли объем продаж у оптовых и розничных торговцев и предлоясение услуг со стороны финансовых учреясдений? Когда эти показатели возрастают как правило, растет спрос на недвиясимость.

Состав населения

Для одних видов недвижимости рост народонаселения в данном районе выгоден, ддя друпос - нет. Для того чтобы составить себе представление о спросе на конкретный вид недвияшмости, надо рассмотреть демографические и психографические характеристики населения данного района. Демографические характеристики описывают такие параметры, как размеры семьи, возрастная структура населения, его распределение по роду занятий, полу, семейному полоясению. Психографические характеристики дают представление о менталитете людей: личностных свойствах, стиле яшзни, самооценках. Сопоставляя демографические и психографические тенденции со свойствами конкретных объектов недвияшмости, вы моясете установить, будет ли спрос на нее со стороны потенциальных покугателей или арендаторов расти или падать.

Ипотечное финансирование

Жесткие условия кредита могут практически ликвидировать спрос на недвияшмость. В начале 80-х годов мы были свидетелями того, как рост процентных ставок и относительная недоступность ипотечного кредита привели к накоплению непроданной недвияшмости и падению ее рыночной стоимости. Напротив, когда ставки ипотечного кредита пошли вниз, что началось в конце 1982 г. - начале 1983 г. и продолжалось до 1988 г., во многих городах США объем продаж недвияшмости быстро вырос.

Однако непорядок на рынке ипотечного кредита за последние 10 лет дал и некоторые полоясительные результаты. Теперь кредиторы предлагают широкий выбор финансовых инструментов, основанных на залоге недвияшмости. Кредиторы и заемщики выигрывают от разнообразия схем погашения ипотечного долга. Наиболее дсктупные и распространенные схемы представлены в табл. 14.1.

Преддожение

%ааяиз предложения - зто оценка уровня конкуренции на ринке недвизкимости, определение потенциальных конкурентов и составление их перечес учетом предлагаемых цен и условий.

Анализ предложения - это на самом деле оценка уровня конкуренции. Никто не захочет платить вам за ваше имущество больше, чем мояшо заплатить вашему конкуренту. А если вы сами покупаете (или снимаете) помещение, то и вы не захотите платить дороже, чем обычно платят за аналогичные помещения. Поэтому анализ цены предполагает, что вы доляшы определить источники потенциальной конкуренции и составить их перечень с учетом предлагаемых цеяй и условий.

Источники конкуренции

Люди, занимающиеся сделками с недвияшмостью, обычно смотрят на тех, кто занимается аналогичными объектами, как на конкурентов. Если вы пы-



ТАБЛИЦА 14.1 Схемы погашения ипотечной задолженности

Схемы погашения

Плюсы и минусы

Кто выигрывает

ИПОТЕКА С ТВЕРДОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ (FRM)

Процентная ставка и ежемесячная сумма погашения фиксируются на полный срок залога. Это традиционная форма кредита под закладную.

При фиксированной процентной ставке и сумме погашения заемщик точно знает свои обязательства. Но эта схема не дает никаких особых льгот, возможных по другим схемам.

При этой традиционной, простейшей схеме не выигрывает никто.

ИПОТЕКА С ПЕРЕМЕННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ (АШ)

По этой схеме кредит дается не под твердую, а под переменную ставку процента, которая в неких пределах колеблется вверх и вниз в течение срока кредита, отражая движение ставок денежного рынка. В некоторых денежных схемах заемщику разрешается через оговоренный срок переходить на ипотеку с твердой ставкой.

Эта схема кредитования содержит элемент игры, так как размеры будущих выплат - величины неопределенные. Если рыночные ставки пойдут вниз, выплаты уменьшатся. Но если ставки пойдут вверх, выплаты тоже возрастут.

Помогает кредиторам держать движение средств в соответствии с изменениями условий, а это может облегчить кредитование при ужесточении условий денежного рынка. Заемщик может получшъ в начале срока небольшую льготу по проценту или другие поблажки, которые могут смягчить неопределенность.

ИПОТЕКА СЮКОМ НА 15 ЛЕТ (РШ)

Обычно фиксированные ежемесячные выплаты делаются в течение 15, а не 30 лет, как было принято раньше. Применяются вместе с фиксированной ставкой процента, но возможна и переменная ставка.

При этой схеме ежемесячные выплаты немного выше, но договорные ставки процента немного ниже, чем по обычным займам сроком на 30 лет. Приводит к более быстрому переходу объекта в собственность и сильно снижает процентные выплаты в течение срока закладной.

Позволяет заемщикам быстрее вьпсупать объекты в собственность без резкого увеличения ежемесячных выплат. Может снизить риск кредитора благодаря более быстрому возвращению основной суммы кредита.



ТАБЛИЦА 14.1 (продолзКение)

Схемы погашения

Плюсы и мин}лсы

Кто выигрывает

ИПОТЕКА С ВЫПЛАТОЙ РАЗ В ДВЕ НЕДЕЛИ тЛ)

Вшшаты делаются не ежемесячно, а раз в две недели. Каждый раз выплачивается сумма, равная половине обычной ежемесячной выплаты. Эта схема применяется главным образом при ипотеке сроком на 30 лет под фиксированный процент.

Полная сумма процентных выплат в течение срока кредита существенно меньше, чем при обычной схеме с ежемесячными выплатами. Правда, заемщик обязан платить чаще, и в этом состоит некоторое "неудобство" данной схемы.

Поскольку по этой схеме в течение года делается 13 ежемесячных взносов (26 еженедельных), задолженность по ипотеке погашается намного раньше договорного срока - обычно примерно через 20 лег.

ИПОТЕКА С ВЫПЛАТОЙ ПО ВОЗРАСТАЮЩЕЙ (GEM)

Вначале суммы ежемесячных выплат такие же, как при ипотеке с твердой ставкой сроком на 30 лет, но затем они увеличиваются на 4-7/2% в год, и кредит погашается в течение 12-15 лет.

Для досрочного погашения кредиторы часто дают заемщикам скидку в начале срока. Эта схема обеспечивает ускоренное погашение кредита, но заставляет заемщиков выплачивать большие суммы ежегодно.

Выигрывают и кредиторы, и заемщики. Кредитор быстрее получает свои деньги, а заемщик, желающий поскорее погасить задолженность, пользуется сниженной и твердой процентной ставкой.

ИПОТЕКА С ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫМИ ВЫПЛАТАМИ (GPM)

Ежемесячные выплаты начинаются с небольших сумм и затем уведичива-ются, обычно в несколько приемов с определенными интервалами. Срок кредита и ставка по нему не изменяются.

Цель этой схемы - облегчить начальную стадию выкупа объекта. Небольшие суммы выплат компенсируются в дальнейшем. Один недостаток: в начале срока возможна "недоамортиза-ция", т.е. с течением времени долг будет расти, а не снижаться.

Больше всех выигрывают новички в покупке недвижимости, те, кто с трудом набрал нужный капитал, но может рассчитывать на то, что их доюды будут расти и они выдержат увеличение выплат.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [240] [ 241 ] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]