назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [ 240 ] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


240

Ограничения и цели

Если вы решили вложить деньги в недвижимость, перед вами открывается выбор из нескольких вариантов. Имея это в виду, вы должны будете сформулировать свои цели и ограничения как финансового, так и иного характера.

Финансовые ограничения и цели

Одно из финансовых ограничений состоит в определении приемлемого соотношения риска и доходности инвестиций. При этом вам придется решить, какую долю инвестиционного портфеля вы хотите связать с недвижимостью, т.е. сколько вы хотите вложить в этот вид инструментов - 1000, 10 ООО или 50 ООО долл.? Далее, вы ставите финансовую цель, причем имеющую количественное выражение. Обычно этой финансовой целью является или определенная величина чистой приведенной cmouMocmit (иногда ее называют дисконтированным потоком денежных средств), или приблизительная доходность. Кроме того, некоторые инвесторы учитывают период окупаемости вложения, соотношение потока денежных средств первого года и суммы вложений. Далее в этой главе мы покажем, как применять эти ограничения на примере покушси жилого дома "Академик армз".

В последние годы на книжном рынке появились и стали бестселлерами несколько книг на тему о том, как разбогатеть на операциях с недвижимостью. Как правило, эти книги содержат практические рекомендации по поводу того, как финансировать сделки и оценивать недвижимость. Следует сказать, что обычно они завоевывают читателя именно простотой описанных в них приемов. И здесь мы должны предупредить вас: будьте осторожны. Чтобы удачно поместить деньги в недвижимость, вам надо будет выработать свои критерии, основанные как на собственных требованиях, так и на местных рыночных условиях. Те практические рекомендации, которые оправдали себя в шт. Южная Калифорния, могут довести до банкротства в шт. Иллинойс.

Нефинансовые ограничения и цели

Даже если вы хотите вкладывать деньги в недвижимость в расчете на денежный доход, вам придется считаться с тем, насколько ваши технические познания, темперамент, умение что-то делать и управленческие способности соответствуют тому, что потребует от вас имущество. Вам хочется купить престижный дом и не иметь с ним никаких хлопот? Или вам больше хочется чего-то такого, к чему можно будет применить ваше мастерство и воображение? Захотите ли вы жить в одном доме с вашими арендаторами (если вы купили коттедж на четыре квартиры) или вы предпочли бы входить с ними в контакт как можно реже? Вы не станете выбирать себе работу, исходя

* Чистая приведенная стоимость рассчитывается как разность между суммой приведенной стоимости всех будущих притоков денежных средств, ожидаемых инвестором от активов, в которые он вложил капитал, и суммой приведенной стоимости оттоков денежных средств (включая первоначальные инвестиции). Этот оценочный показатель полностью зависит от того, как инвестор или аналитик представляет себе уровень риска инвестиций и требуемую для вознаграждения за этот риск норму доходности. Данная ставка доходности будет использована как ставка дисконтирования для расчета приведенных стоимостей. (Прим. мауч. ред.)



только из соображний заработка, и точно так же вам не стоит покупать недвижимость только ради дохода.

Схема анализа

Личное имущество - зто имущество, которое ие связано с меЗвиз/Ымым имуществом сколь-Hutydb постоянно.

Схема анализа, предлагаемая в настоящей главе для инвестиций в недвиясимость, мояоет помочь в оценке инвестиционного потенциала объекта. Но перед тем как приступать к оценке по существу, необходимо установить точные условия покупки и получить точное ее описание. Для этого необходимо сделать четыре шага: 1} получить полные сведения о данной недвижимости; 2) определить объем прав собственности на нее; 3) оценить временной горизонт вашего капиталовлоясения; 4) определить границы пространства, к которому оно будет привязано.

Физическое имущество

Приобретая недвиясимость, убедитесь в том, что вы действительно покупаете именно то, на что рассчитываете, как по количеству, так и по качеству. У вас будут серьезные проблемы, если вы не сумеете получить на руки план участка, не будете располагать точными данными о площади и объеме строений, а такясе данными обследования на предмет обнаруясвния дефектов, таких, как зараяоенность муравьями, наличие вредных строительных материалов, сухой гнили или негодной электропроводки. Кроме того, в большинстве сделок с недвиясимостью в ее состав далеко не всегда автоматически входит личное имущество - то, что в общих чертах можно определить как предметы, которые не обязательно доляшы постоянно находиться в будущем доме. Вы моясете кугапъ дом или квартиру, думая, что вам продали ясилье с кондиционерами на окнах, с занавесками, холодильником и каминной решеткой. А потом вы обнарулогге, что ничего этого нет. Подписывая контракт о покупке недвияшмости, убедитесь, что в нем содерясатся точное описание объекта и перечень всего личного имущества, которое вы хотели бы получить.

Объем прав собственности

Как ни странно, покупая недвижимость, вы на самом деле приобретаете совсем не физический объект. Вы "покупаете" юридические права, юэторые не только ограничивают способы получения благ от пользования объектом, но и устанавливают определенный круг обязательств. Эти права и обязательства на языке юристов имеют такие названия, как договор, титул, сервитут, право удер-ясания и др. Люди, купившие недвиясимость, очень часто обнаруживают, что они не получили корректного титула и теперь не могут пользоваться имуществом так, как хотели. Вкладывая деньги в недвиясимость, убедитесь не только в том, что она проверена на предмет наличия муравьев, вредных материалов, водопровода и канализации, состояния стен, крыши, перекрытий и электропроводки, но и в том, что сделка проверена грамотным юристом. Соглашения о продаясе и аренде недвиясимости не должны составляться любителями.

Временной горизонт

Цены на недвияшмость двиясутся то вверх, то вниз, как на "американских горках". Иногда они медленно, но верно меняются под действием рыноч-



НЫХ сил, но бывает и так, что летят вниз со Скоростью, от которой инвестор просто теряет голову (и деньги). Прежде чем прогнозировать рост или снижение цены на будущий объект, подумайте о том, на какой срок вы хотите его купить. Те, кто покупает имущество надолго, не слипжом обращают внимание на колебания цен из месяца в месяц. Инвесторы-спекулянты, напротив, едва подписав контракт, ищут, как бы скорее заработать на нем. Поскольку фактор времени оценивается по-разному, постольку инвесторы, приобретаю1цие недвижимость, очень по-разному относятся к конкретным условиям спроса и предложения. Те, кто вкладывает деньги в недвижимость на короткий срок, делают ставку на сксе падение процентных ставок по закладным и ждут повьппения рыночной конъюнктуры. Инвестор, купивший недвижимость на долгий срок, будет больше интересоваться возможным приростом Населения в своем районе.

Расположение в пространстве

Недвижимость - это товар, существуюгций в пространственном измерении, а это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится вокруг. Для некоторых видов недвижимости первостепенное значение имеет ситуация в близлежащих кварталах, а в других случаях при оценке потенциального рынка приходится брать во внимание территории в несколько сотен и даже тысяч миль. Например, процветание магазина, торгующего товарами повседневного спроса (типа, магазинов "7-И"), зависит от того, что происходит в 6-12 кварталах вокруг магазина. А большие торговые центры, такие, как "Омни" в Майами, шт. Флорида, "Хортон Плаза" в Сан-Диего, шт. Калифорния, обслуживают покупателей, живущих за сотни й тысячи миль. Из-за того, что при определений размеров рынка так важны пространственные различия, прежде чем вы займетесь анализом условий спроса и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использования, вам придется очертить границы вашего рынка.

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ

В анализе инвестиционных возможностей конкретного объекта недвижимости центральным моментом является проблема стоимости. Будет ли стоимость объекта расти? Будет ли он давать все больший доход? Для того чтобы найти разумные ответы на эти вопросы, вам придется оценить четыре важнейших условия, формирующих стоимость недвижимости: спрос, предложение, ом объект и процесс передачи прав собственности.

Спрос

Спрос на ведвижи- Спрос определяется тем, насколько люди Готовы и в состоянии купить или мость - зто готов- взять в аренду данный объект. Счно офос обусловлен экономической ба-ошормыпо-данного района, состшом его населения, а также условиями ипотечного

купать и арендовать Кредитования. конкретные объекты.

Экономическим база

На большшстве рынков недвижимости покупательский спрос определяется доходами лиц наемного труда. Цены на «едвиаки»юсть идут вверх вслед

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [239] [ 240 ] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]