назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [ 239 ] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]


239

Глава 14

Инвестиции в недвижимость

Изучив эту главу, вы сможете:

•Описать порядок формулирования целей инвестиций в недвиясимость, включая способы учета их инвестиционных характеристик и ограничивающих факторов, возмоясные задачи и объем аналитической работы.

•Понять ключевые параметры, по которым определяется стоимость не-двилсимого имущества: спрос, предложение, характер собственности и процесс передачи имущественных прав.

•Рассказа!ть о способах оценки, которыми обычно пользуются при определении рыночной стоимости недвилсимого имущества.

•Понять, каким образом прогнозируется доходность инвестиций в недвижимость.

•Применить способы оценки недвижимого имущества к возможному объекту вложения средств и определить достоинства объекта.

•Рассказать о риэлторских инвестиционных фондах, риэлторских компаниях с ограниченной ответственностью и объяснить, чем они привлекают инвесторов.



Личная недвижимость - зто виЗ не-двизимого имущества, к которому относятся коттеази на одну семью, кондоминиумы (дома-совладения), кооперативы и городские особняки.

Вложения в недвижимость являются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью. В отличие от инвестиций в акции, облигации и опционы доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от решений, связанных с управлением недвижимым имуществом. В этой сфере вам придется решать такие вопросы, как: сколько брать за аренду? сколько тратить на техническое обслуживание и ремонт? где и как размехцать рекламу? на каких условиях заключать договоры о покупке, аренде, продаже? Возможность получения ожидаемой прибыли прямо зависит от решения этих, а также других подобных вопросов. Поэтому вложение средств в недвижимость - это больше, чем "удачная покупка" или "удачная продажа", это еще и умелое управление собственностью! Аналитический аппарат, который содержится в данной главе, во-первых, поможет вам научиться разбираться в ценах, по которым покупается недвижимость; во-вторых, даст руководство к выработке многочисленных решений, которые придется принимать в оперативном порядке. Только учитывая оба эти условия, вы можете рассчитывать на максимальные результаты. Теперь перейдем к анализу процесса инвестиций в недвижимость и начнем с вопроса о целях.

ПОСТАНОВКА ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Постановка целей предполагает три шага. Во-первых, вы должны сравнить между собой инвестиционные характеристики различных видов недвижимого имущества. Во-вторых, вы должны установить цели и необходимые ограничения для себя. В-третьих, вы должны определить, что именно вам нужно узнать о будущей покупке.

Инвестиционные характеристики

Недвижимость, при- Вложения в отдельные виды недвижимости различаются между собой даже больше, чем отдельные люди. Вы не станете жениться, не имея представления о том, с какой женщиной можете быть счастливы, и точно так же вы не будете искать недвижимость для покупки, не имея понятия, что именно вам нужно. Чтобы принять разумное решение, вам придется: 1) выбрать один из имеющихся видов недвижимого имущества; 2) решить, купите ли вы его за полную стоимость или в кредит.

носящая доход,- зто вид недвизсимого имущества, сдаваелюго в аренду, например многоквартирные дома, конторские здания и помещения торговых центров, приносящие

своим влааельцам рентный доход в той или иной форме.

Спекулятивная недвижимость - зто

вид недвизсизмго имущества с салюй неопределенной перспективой в смысле доходности. Кзтому виду обычно относятся земельные участки и постройки специального назначения, например церковные здания и бензозаправочные станции.

Ви9ы имущества

Для удобства изложения разделим недвижимое имущество на три категории: личная недвижимость, недвижимость, приносящая доход, и спекулятивная недвижимость. К личной недвижимости относятся коттеджи на одну семью, кондоминиумы, кооперативы и городские особняки; в категорию недвижимости, приносящей д(ш>д, входит недвижимость, сдаваемая в аренду, например коттеджи на несколько квгфтир, многоквартирные дома, конторские здания, помещения торговых центров; к спекулятивной недвижимости, приобретаемой с целью перепродажи, обычно относят земельные участки и постройки специального назначения, например церковные здания, бензозаправочные станции и пр.

С точки зрения риска и доходности безопаснее всего вкладывать деньги в личную недвижимость. Если не иметь в виду рыночные бумы, подобные



происходившим недавно во многих городах шт. Техас, то следует сказать, что раньше личная недвияошость, как правило, была свободна от риска обесценения, а вложенный в нее капитал сохранялся и даже возрастал умеренным темпом - на 3-8% в год. Что касается недвияшмости, принося-що! доход, то она может обесцениваться больше, чем личная недвияш-мость, но и стоимость ее может расти быстрее. Владелец мояоет нести убытки в связи с небреяшостью арендаторов, в результате превышения предложения над спросом на аренду помещений, а также при неудачном управлении. В то ясе время рента от сдачи недвияшмости внаем будет увеличиваться по мере роста численности населения, при повышении цен на дома, а некоторые инвесторы будут получать прибыль от сниясения величины налогооблагаемого дохода.

Недвияшмость, приобретаемая в спекулятивных целях, как следует из названия этой категории, дает своим покупателям одновременно шанс крупно нажиться и возмсвкность много потерять. Это ее свойство обычно связано с высоким уровнем неопределенности. Например, если вдруг поползут слухи о том, что на окраине города собираются строить новый завод стоимостью во много миллионов долларов, то на рынке сразу ясе появятся яселающие кухшть землю и цены на нее взлетят. Если вовремя кухшть и перепродать участок, то мояшо заработать доход в несколько сотен процентов, а порой и больше. Но те, кто придет на этот рынок слишком поздно, а такясе те, кто пропустит момент перелома конъюнктуры, потеряют большую часть того, что успели влояопъ. Как видите, преясде чем вкладывать деньги в недвижимость, следует определить, какого рода риски связаны с тем или иным видом имущества, и решить для себя, какой риск вам будет по карману.

За счет собственного или заемного капитала

В данной главе, говоря об инвестициях в недвиясимость, мы рассматриваем этот инструмент с точки зрения собственного капитала. Кроме того, частные лица могут вкладывать деньги в долговые финансовые инструменты, связанные с недвияшмым имуществом, например покупать закладные или договоры траста. Обычно такие долговые инструменты обеспечивают вполне на-деяшый доход, если заемщики (т.е. эмитенты долговых ценных бумаг. - Прим. науч. ред.) обеспечивают не менее 20% стоимости залоясенного имущества собственным (акционерным) капиталом (доля долга доляша составлять не более 80% стоимости залога*). Это условие обеспечивает кредитору, ссуясающему деньги под залог недвижимости, некоторый уровень безопасности на случай форс-мажорных обстоятельств. Когда владельцы имущества продают его, им часто предлагают отозвать условие о частичном покрытии стоимости залога собственным капиталом. Если они готовы принять такое условие, то это помоясет им продать свой объект недвияшмости быстрее и по более высокой цене. Правда, даже при том, что согласие на это условие дает владельцам недвияшмости некоторые преимущества при продаясе, не следует принимать данное условие до тех пор, пока не установлена кредитоспособность покупателя, а такясе не определен коэффициент ипотечной задолясенности, требуемый для обеспечения определенного ясе-лаемого уровня безопасности инвестиций.

* Имеется в виду коэффициент ипотечной задолженности. (Прим. туч. ред)

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77] [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] [97] [98] [99] [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] [107] [108] [109] [110] [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] [118] [119] [120] [121] [122] [123] [124] [125] [126] [127] [128] [129] [130] [131] [132] [133] [134] [135] [136] [137] [138] [139] [140] [141] [142] [143] [144] [145] [146] [147] [148] [149] [150] [151] [152] [153] [154] [155] [156] [157] [158] [159] [160] [161] [162] [163] [164] [165] [166] [167] [168] [169] [170] [171] [172] [173] [174] [175] [176] [177] [178] [179] [180] [181] [182] [183] [184] [185] [186] [187] [188] [189] [190] [191] [192] [193] [194] [195] [196] [197] [198] [199] [200] [201] [202] [203] [204] [205] [206] [207] [208] [209] [210] [211] [212] [213] [214] [215] [216] [217] [218] [219] [220] [221] [222] [223] [224] [225] [226] [227] [228] [229] [230] [231] [232] [233] [234] [235] [236] [237] [238] [ 239 ] [240] [241] [242] [243] [244] [245] [246] [247] [248] [249] [250] [251] [252] [253] [254] [255] [256] [257] [258] [259] [260] [261] [262] [263] [264] [265] [266] [267] [268] [269] [270] [271] [272] [273] [274] [275] [276] [277] [278] [279] [280] [281] [282] [283] [284] [285] [286] [287] [288] [289] [290] [291] [292] [293] [294] [295] [296] [297] [298] [299] [300] [301] [302] [303] [304] [305] [306] [307] [308] [309] [310] [311] [312] [313] [314] [315] [316] [317] [318] [319] [320] [321] [322] [323] [324] [325] [326] [327] [328] [329] [330] [331] [332] [333] [334] [335]