назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [ 20 ] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61]


20

-Верно. А теперь предположим, что стоимость вашего дома возросла вдвое - до 200 тыс. долларов. Какая часть в его стоимости принадлежит вам?

Гэбриэл помолчал с минуту, производя в уме расчеты. - Мой дом стал дороже на 100 тыс., значит, у меня теперь 130 тыс. долларов - 60%. Нет, извините, 65%.

-Видите? Ваша доля собственности на дом более чем удвоилась. Это то, что должно было произойти во всей стране за все эти годы. Но этого не произошло. Чем выше поднималась стоимость жилья, тем больше люди увеличивали объемы своих займов. Поэтому даже когда стоимость недвижимости росла, доля собственности владельцев домов падала. Именно это и опасно - очень, очень опасно.

-Но почему же?

-Потому что когда стоимость домов начнет падать, она может в мгновение ока уничтожить долю вашей собственности, оставив сумму, составляющую ваши долги. Все окажутся в долгах выше головы. А затем уже не будет источника для ссуд под залог вашей обесценившейся доли собственности на дом. Люди перестанут вкладывать деньги в недвижимость. Когда они потеряют свой доход, они уйдут из своих домов. Оставят свои ключи у риэлтора и уедут из города, или что-нибудь еще похуже.

Гэбриэл на время прервал разговор, сказав, что ему нужна минутка, чтобы вынуть материал из факса, просмотрел его и попытался переварить все, что узнал. Он снова позвонил через полчаса. Пожилая женщина сняла трубку, вздохнула и сразу же позвала аналитика к телефону-

-Ну как, посмотрели мой материал? - спросил аналитик.

-Да, благодарю вас. Скажем так, я признаю тот факт, что недвижимость - это мыльный пузырь. И вот что я хочу знать: когда конкретно он лопнет?

-Он уже лопнул! Прямо сейчас, пока мы разговариваем. Но вы этого еще не видите, потому что это сначала ударит по коммерческой и промышленной недвижимости. Затем это распространится во все стороны.

И аналитик стал описывать, с живыми подробностями, три четких фазы в падении цен на недвижимость.

Он сказал, что в первой фазе падение рьшка акций сделает невозможным для многих компаний привлечь капитал, в результате чего они вьшуждены будут сворачивать свои проекты по расширению. Вскоре после этого они начнут сокращать площади, которые занима-

ют их офисы, фабрики и склады, а также отменять проекты нового строительства, оставив пустыми миллиарды квадратных футов. Если они обанкротятся, будет выброшено на рьшок еще больше площади.

-Именно это произошло в прошлый раз, - пояснил аналитик. - Количество новых коммерческих объектов, законченных строительством, упало с более чем 100 млн квадратных футов во второй половине 1980-х гг. до всего лишь 28 млн квадратных футов в первой половине 1990-х гг. Вслед за этим упали и все доходы от сдачи внаем помещений - арендные ставки, рента, объемы продаж и цены. Именно это, по-видимому, происходит и сейчас.

Далее он сказал, что во второй фазе падения доходов от недвижимости компании, испытывающие трудности, увольняют сотни тысяч рабочих, и что эти уволенные рабочие не смогут выплачивать долги по своим закладным.

-Сколько же пройдет времени, прежде чем это начнется, как вы думаете? - спросил Гэбриэл.

-Вы не шутите? Вы разве не следите за последними известиями? Сейчас около 10 млн граждан США и постоянно проживающих в стране лиц не имеют работы и бьются за то, чтобы сохранить крышу над головой. У нас сейчас рекордный за последние 30 лет уровень просрочек выплат по закладным*] У нас сейчас самый большой уровень лишений прав выкупа закладной на жилье за последние 52 года! У нас рекордное за всю историю число случаев лишения прав выкупа за1спад-ной на жилье - 640 тыс. за один только квартал! Это начинается уже сейчас, хотя и считается, что экономика находится в стадии подъема.

-Ладно, а что представляет собой третья фаза?

-Третья фаза заставит спад в сфере недвижимости 1970 г. выглядеть, как воскресный пикник. Рынок жилой недвижимости распадется, как карточный домик.

-А как же все эти деньги, которые должны политься из рынка акций и влиться в рынок недвижимости? Куда еще могут люди вложить эти деньги?

-Какие деньги? Большинство людей вмерзло в рьшок акций, как волк в прорубь в известной сказке. Но посмотрите на то, что происходит с людьми, которые выходят из игры? В данный момент, когда они забирают свои деньги с Нью-Йоркской фондовой биржи, сколько, по-вашему, они могут получить? Я это знаю, потому что я сам инвестор и могу сказать вам, сколько я сам могу получить. Я могу получить только 63 цента за каждый доллар, который я вложил во время пика. Если бы я вложил свои деньги в акции S&P 500, было бы еще хуже: я не



смог бы получить с них больше 50 центов за доллар. А один доллар, который я вложил в Nasdaq в период его пика? Ну, это шутка. Он бы стоил сейчас только четверть от своей первоначальной стоимости! Неужели вы всерьез думаете, что при всех этих потерях люди кинутся вкладывать деньги в недвижимость*?

-Думаю, что нет.

-Посмотрите вокруг повнимательнее. Понаблюдайте за летними коттеджами. Они первыми пойдут на продажу. В кипучие 1990-х гг. многие зажиточные американцы покупали второй или даже третий дом. Они покупали домики в горах для проживания во время отпуска. Они покупали бунгало недалеко от пляжей. Это было в хорошие времена. А сейчас подходят плохие времена. И вот, они видят, как их портфели акций тонут. Они встревожены, как бы не потерять свою работу. И что же они делают? Они продают свои домики в горах Продают свои дома около пляжей. А цены все равно падают.

-А дальше, - продолжал аналитик, - следите за ставками процента по закладным. Если они начнут подниматься, вы имеете все основания для первоклассной, всеобщей паники на рынке жилья. Это то, что ударит рынок в его самое слабое место.

-То есть...

-То есть по всем этим людям, которые воспользовались регулируемыми ставками процента по закладным - особенно по людям, которые воспользовались более низкими расценками ипотеки с регулируемыми процентными ставками для покупки более дорогого жилья, чем они могли бы себе позволить при других условиях. Если процентные ставки повысятся, множество людей не сможет выплачивать свои взносы по закладным. Если люди начнут терять работу, то еще больше людей прекратят выплаты взносов. Многие захотят немедленно продать свою недвижимость. Они будут готовы назначить за свои дома смехотворно низкие цены. Цены рухнут с грохотом, и от этого падения пойдут широченные круги.

-Понимаю.

-Еще одно слово, последнее. Это не рынок акций. Вы не сможете в один прекрасный день позвонить своему агенту по недвижимости и заявить: «Продайте мой дом на рынке - сегодня!» Здесь чтобы продать вашу собственность требуется время. К тому же, время требуется и для

Ипотека с регулируемыми процентными ставками - ипотека, условия которой предусматривают в течение периода ее погашения возможность изменения ставки в связи с изменением рыночных условий. - Примеч. ред.

того, чтобы ценовые тенденции достигли вашего района. Поэтому гроза может и не разразиться у вас по соседству на следующей неделе или даже в следующем месяце. И все же вам следует начать процесс как можно скорее. Вы достали мой материал из факса, да?

-Да. Я получил еще две лишних страницы. Что это за материал?

Аналитик объяснил, что недавно написал рассказ для местной газеты - для ее воскресной части с разделом по недвижимости, но он так и не был напечатан. Его первоначальное название было: «Что делать, пока ваша недвижимость не превратилась в мусор.» Редактор газеты настоял, чтобы это название изменили на другое: «Что делать, когда рынок недвижимости становится вялым.» Поэтому аналитик отослал ее обратно в газету под заголовком: «Что делать, когда падают цены на недвижимость.» Но после всех этих пересылок туда-сюда история со статьей так и осталась в кабинете редактора.

-Первое, что вы должны сделать, - сказал аналитик, - это настроиться на то, что вы не собираетесь покупать этот новый дом. Остальное все там, в этом материале. Просто прочтите его. Звоните мне в любое время.

ЧТО ДЕЛАТЬ, КОГДА ПАДАЮТ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСПэ

Подожлгито - но С>росайтьчл покупать! Пока падгн

- tl" г- :,г!-г.-х очень вероятно, что m г г-О гг;-<* садлку на аналогич

может оказат-

мако если вы выиу>». пать оойч

женности,чемможIt uf-o юзвояитьбозc.-co!x;-iо:«i 1»;>.ж> I ч-о бюджета Низкая процен1ная стайка по закладной может coFi.isii-nib ! I ;айте. что общаА задол>:1?

-<егся с ваий из многие г-Шпг 2: Gt.f»»t>3Ho обдумайте I CTBeHHOf-ти, Как правило, ее стоя обвг!1:акций. Старайтесь а к Hit

;>иж11! . . *-\.- f!- ifTp-f от имх изе.).-,,:- .. бисценок. Забуг.о вашему «люнию. дслжна стоить

собствениостг. i • и;• ..-г. nrfsr,!.- рс.-.-л -.ную цеиу за соб!

ностг, которую вы хотите npc/iну ниже. Если вы по-

пыт.1!--- i:f - -ьшеры-иЧ,Lb,. -,и гголысожв.(:ырис*;уе-lennча один шогпоэади рынка, пропустиа своих аозмож-

ЖХПИ, уг.л.;.::, f/i: и у,l iЧ I -.4-,, --ГИМОСП KorriD4

должаег падагь

ксммврчоском 1ать первой I нами ма обьект» »мв~ : ot.iaeav. при этом за



ШагЗ: Серьезно обдумайте вариант пр.второго ,ч

Второй ;,ом мож-:л окапаться .рйди псряых -tr-nniv.v

<а которые пойдут ••низ ,1,сйстоуйте быстро, слодуя ici и (Зыли даны в Шаге 2. Шаг 4: Слодующим объзктом продажи моисот быть сдапаимая внаем со&ствонность. Не тешь! е себя надеудой, Гго ваши сегодняшние сьем-- независимо от уровня своих доходов или кажущейся уверенности п • анении работы - зозобногят арвк,,у или даже продолжат своевремен-ио :плачи°лть СБОЮ ренту. Серьезно об/.умайте вар»1ан» проДа,жи.

Шаг 5: Ваше осн" н .• ильв - npucfo эданио или домашний омаг? Тсцательно об.чу».«й -i ;е со своей семьей следунзШио три ьйгр<)СгЛ,

Я11янется ли иаш, ,ом прежде яс«г о oCw t р.лишем семьи,» у вас нет другого места, где бы вы могли жигь счасгличо" tzm это так. то о продаже не может быть и рочн Независимо от loi о. будет ли рыночная сюимость.lOMa pac-v nv "идагь, i.bi твердо решили оста ibcvi на место.

ю обсуж/уьпи вопрос о переезде куда-нибудь? Если ..а, v лу .и; о иромя для продажи дома наступает тогда, когда у вас ее-исноаанив счигат, что Ц0(1Ы могут yiidCrs еще ниже - мг, юго па.-,енйя цен на рынке акаи.-• •

ако 01 своих пиковых уровне i\ Если it\o ючко описыиает текущую ситуацию а ьашйм pfinoKe. сдолаитс возможное, чтобы воспопьзоиагься этим кратким периодом -.ремени осущнстви1ь продажу споей недвижимости. Если цены уже начали

палате. наэилч.,тс; -.i/hv кнч.. оьнпино.- -c/i.-i 1-г.!--рт v?6at«" СОбСТВвНН01

уже вышли ll-j .Н:„.110 и 11.1 И.1 IIC>vOMUh 01 ..Wy CLH.I I ПК. - I ."ICGMlDtii

на свою неднижимость. чтобы финаноировать сущвствамную ;ВО«х ;:йсходо, кл жизнь no<;/ie ухода с работы? Ег эможност, про/ижи сейчас. Это трупноо и m>,ni-оно может оказаться более разумн! >(нин Сибыти-.,

которое может сормть рса вдши пла1

Шаг 6: Выясните, находитесь ли вы п п.не пузыря- Rnii вы находитесь на границе (этой зоны), пытаясь вэ сохраиени!* вашей недвижимости, один

помоч., нам пржгги к окончательному и верному решеншо, ;iio - опрнл;еле-ние гого живете ли вы i- районе, ко10[)ый иер-ж.ил в свое время бум недвижи-мости. Огброси остальные факторы, можно сказать, что чем выше был ио-

cnrv.i-ий с-:ачок, П-м v."---M-- v.,от спуск, ко:л >ы мг; и-/ки,! .-,11

начнут

Глава 11

Выигрывающее

меньшинство

в мире политики большинство выигрывает, а меньшинство теряет. В мире инвестиций все обстоит с точностью до наоборот, особенно на крутых виражах его исторического развития.

Многие из тех, кто поддался буму на рынке акций, могут оказаться раздавленными, когда в момент катастрофы толпа бросится к выходу. И наоборот, те немногие, кто владеет секретами получения прибыли во время кризисов, могут подчас заработать больше денег в моменты спада, чем большинство других заработали во время предшествовавшего ему бума.

Линда Дэдини происходила из семьи, знавшей больше других о бизнесе и финансах. И все же у них никто и никогда не говорил о кризисах, не говоря уж об извлечении из них прибыли.

Кризисы принадлежали к явлениям, существовавшим в строго определенном историческом прошлом, которые современное общество давным-давно научилось предупреждать. В самом худшем случае, кризис представлял собой некое отклонение, которое не могло длиться долго, и которое давало возможность быстро заключить сделки до того, как рынок снова начнет свой почти вечный подъем. Представление о возможности фактического зарабатывания денег в периоды спада было соверщенно чуждо для большинства людей, включая Л))нду Дэдини.

Классический способ зарабатывать на кризисах состоит в том, чтобы играть на понижение. Но этот термин «играть на понижение» не входил в число предметов, о которых она вообще когда-либо думала, разве что в разговорном смысле. «Никогда не играй сама с собой на понижение,» - говорила ее мать, а еще: «Всегда уважай свою семью; никогда не

Продавать что-либо по сегодняшним ценам в расчете на их снижение в будущем. - Примеч. ред.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [ 20 ] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61]