назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [ 19 ] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61]


19

Глава 10 Пузырь рынка недвижимости

в 2000 г. упали акции компаний технологического сектора, завершив экономический бум 1990-х гг.

В ответ Федеральный резерв закачал в экономику большие суммы свежих денег, сбросив процентные ставки* в рекордные 11 раз в 2001 г.

В том же году низкие процентные ставки побудили миллионы американцев броситься за получением вторых кредитов по своим закладным на дома, что помогло резко повысить цены на жилье.

Можно ли бьшо назвать это пузырем? Если это и был пузырь, то он стал бы явным только после того, как лопнет. К тому же клиенты не получили предупреждений от своих брокеров и агентов по недвижимости.

Так что не стал сюрпризом тот факт, что когда Дэдини начали переговоры о покупке дома для родителей Гэбриэла, то встретили со стороны риэлторов абсолютно единодушное и решительное мнение о том, что цены на недвижимость будут расти и дальше.

Женщина, которая недавно помогла Гэбриэлу и его жене продать их летний дом, была прекрасным тому примером. В течение 20 лет она работала агентом по недвижимости с лицензией от штата Вирджиния. За все это время у нее ни разу не было клиента, который потерял бы деньги, купив и сохранив жилую недвижимость. Согласно ее опыту, дома для среднего класса в пригороде большого столичного района, типа района города Вашингтон в округе Колумбия, были надежной сделкой, насколько это только возможно.

Гэбриэл позвонил в офис этому агенту. Она предложила ему дом в спокойном районе в графстве Фэрфакс, но ему хотелось чего-нибудь еще дальше от гула городских автомобильных потоков, в еще более уединенном и безопасном районе.

Сначала она предлагала ему более крупные и престижные участки с домами. Наконец, она предприняла решительный штурм, вытащив лист с наклеенными на него заметками, которые она вырезала из разных информационных бюллетеней, и вывалила на него кучу рекламных объявлений.

-Видите, как взлетают до небес цены на жилье по всей стране? - взволнованно спросила она.

-Это где же?

-Да прямо здесь, в Арлингтоне например.

-Ну, это всего лишь один поселок в одном штате, - возразил Гэбриэл.

-Нет, нет. По всей стране, всюду. Взгляните на Лонг-Айленд! На 13% за один только 2002 г. Посмотрите на Форт Лодердэйл. Проверьте Провиденс, Род-Айленд. То же самое! Цены на дома поднялись на 13,14 и даже на 15%! И это всего только за один год!

-Да, но все же...

-Вирджиния не Калифорния, но посмотрите, что произошло за более долгий промежуток времени! Сан-Франциско - цены на дома поднялись более чем на 70%. Сан-Хосе - 80%. Сан-Диего, Санта-Крус, Санта-Барбара, Санта-Роза - тоже 80%. А немного раньше вы могли бы купить ранчо с тремя спальнями за 60 тыс. долларов или за 70 тыс. Интересно узнать, сколько они стоят сейчас?

-Около ЗООтыс?

-Ха! Не угадали. Те же самые дома, что продавались за 60 тыс., теперь идут за 840 тысяч в Малибу, за 790 тыс. в Берлингеме, за 742 тыс. в Бэверли Хиллз, 727 тыс. в Ла Джолла, 882 тыс. в Кармеле и...

-И какое это имеет отношение ко мне?

-То же самое будет и здесь. Даже с учетом инфляции, цена среднего американского дома за последние семь лет поднялась быстрее, чем в любой предыдущий период с 1945 г. Тогда как раз вернулись домой солдаты со Второй мировой войны и подняли цены на жилье выше крыши. Сейчас у нас нет возвращающихся солдат. Но у нас есть кучи денег, поступающих от новых закладных, - и все они вкладываются в дома*. У нас есть кучи денег, поступающих с рынка акций, они тоже идут в дома...

Он нервно закашлялся, но она продолжала:

-Даже если в этом районе цены на дома поднимутся только наполовину по сравнению с другими районами, то скажите мне, куда вы можете сунуться, какие вложения вы можете сделать, чтобы они росли хоть примерно с такой же скоростью? Никаких акций! Никаких



облигаций! Я призываю вас подумать об одном - только об одном - варианте, который даст вам все сразу - тот же эффект доходности и плюс ту же безопасность. Взгляните на этот прекрасный дом с четырьмя спальнями. Площадка для игры в гольф, раздевалка для спортсменов, караульное помещение с ультрасовременными средствами обеспечения безопасности... ваши родители водят машину?

-Ага.

-Хорошо. Всего в полумиле от выезда на шоссе - стоянка для машин, охраняемая на 100%, а еще...

Казалось, она будет продолжать до бесконечности, но в этот момент в дверь позвонили. Гэбриэл извинился и вышел, оставив трубку болтаться на крючке. Вернувшись, он еще раз извинился и пообещал агенту позвонить позже.

Он был настроен скептически. Он принадлежал к породе тех немногих людей западного мира, которые еще недавно были свидетелями резкого падения стоимости объектов недвижимости - в окрестностях Буэнос-Айреса в Аргентине, где сейчас жили его родители. Из-за банковских каникул ни у кого не было наличных денег. Поэтому там не было покупателей ни на что, не говоря уж о недвижимости. Отчаявшиеся продавцы были повсюду, и цены на дома среднего класса резко упали, особенно в переводе на американские доллары. Снижение цен на 60, 70 и даже на 80% не было редкостью - и все это лишь за несколько месяцев.

Но то была Аргентина. А как насчет Соединенных Штатов? Каковы шансы, что и здесь произойдет то же самое? Процентов 10? Или больше? Он попытался позвонить консультанту Линды, но тот признался, что не является экспертом по недвижимости.

-Что бы вы ни сделали, не полагайтесь на агентов. Вы можете вспомнить случай, чтобы агент по недвижимости сказал вам: «Нет, не покупайте сейчас. Сейчас плохое время для покупки»? Они никогда так не говорят. Когда рьшок вялый, с тенденцией к понижению цен, они могут сказать: «Сейчас самое время покупать, потому что рьшок вялый». Если рьшок на подъеме, они скажут: «Видите - рьшок на подъеме. Пользуйтесь этим сейчас, пока можете!»

-Ага, я заметил.

-Подождите-ка - я как раз вспомнил кое-что. - Гэбриэл услышал постукивание по клавиатуре компьютера консультанта. - Вот он, - сказал консультант. - Позвоните этому человеку. - И он дал Гэбриэлу его телефонный номер.

Гэбриэл дозвонился в тот же вечер. Абонент находился где-то на западном побережье Флориды. Слушая гудки, Гэбри,эл размышлял о том, что консультант сказал ему об этом человеке. «Это 85-летний старик, ушедший на пенсию, но так и оставшийся трудоголиком. И он настоящий аналитик в сфере недвижимости. Один из немногих во всей стране, кто прожил достаточно долго, чтобы лично наблюдать крупные обвалы цен на рынке недвижимости. Первое, что он скажет вам, это то, что цены на объекты недвижимости отнюдь не всегда растут.»

После шести звонков трубку, наконец, сняли. Первые несколько минут старик на том конце провода был немногословен и старался отвечать уклончиво. Но едва Гэбриэл упомянул о своем опыте в Южной Америке, он взорвался, как нефтяной фонтан.

-О, хорошо. Тогда я могу поговорить с вами.

-Почему так?

-Вы не представляете, каково мне здесь. Если вы скажете кому-нибудь, что «рьшок акций катится на саночках прямо в преисподнюю», ну... может быть, вы заведете не так уж много друзей, но вас все же будут еще считать человеком. Но если вы станете говорить людям: «Будьте внимательны - стогшость жилья скоро начнет тонуть», - забудьте о друзьях и о людях вообще: вас будут считать крысой, разносящей бубонную чуму. Так что я предпочитаю заниматься только своими делами. Провожу свое исследование. Пишу свою статью для газеты. Затем иду спать. Просыпаюсь. Продолжаю свое исследование. Пишу другую статью. Так и живу.

-Тонуть? - Гэбриэл превосходно владел английской лексикой, но он не смог понять смысла этого слова в данном контексте.

-Все верно. Не просто опускаться на 1-2% - вы увидите, как они начнут падать на 20,30,40%, а может быть и больше, в зависимости от множества факторов.

-Я понял. Но здесь, в Соединенных Штатах Америки? Я хочу сказать - разве для нас это обычное явление? Разве это уже случалось?

-Это не обычная практика, но все же...

-В таком случае когда?

-В любом районе время от времени возникало вздутие цен на недвижимость, за которым следовал откат местной или национальной экономики.

-Например?

-В 1990 г. у нас был обвал цен на недвижимость на Гавайях. У нас был обвал в сфере жилищного строительства в Калифорнии -



тоже в 1990 г. В 1987 г. случился обвал цен на недвижимость в Техасе. Здесь, во Флориде, нас поразил тяжелейший спад в 1975 г. Можно я вернусь еще дальше во времени? В 1962 г. произошел обвал на рынке недвижимости в Сан-Диего. Дайте-ка я посмотрю. Вот, падение цен на землю в 1926 г., вероятно, худшее за всю историю Америки. А еще падение в Лос-Анджелесе 1889 г. Чикаго получил свое в 1842, 1877 и в 1932 гг*.

-Но разве большую часть времени в большей части страны цены на недвижимость не поднимались все время вверх, вверх и вверх?

-Да, да. Это так. Но случалось, что цены на дома падали также в масштабе всей страны - в любой период, когда за длительным спекулятивным подъемом на рынке акций следовало большое падение. Точно так, как это происходит как раз сейчас.

-И насколько это было плохо, на самом деле?

-Опустошительно. После фиаско 1929 г. цены на недвижимость упали чуть ли не до нуля и держались на этом уровне целое десятилетие. После медвежьего рьшка 1974 г. мы были свидетелями самой серьезной депрессии в сфере недвижимости второй половины двадцатого столетия. А сейчас акции упали сильнее, чем в 1974 г. Сегодня единственное спасительное благо - это низкие процентные ставки. Но если процентные ставки снова поднимутся, даже ненамного... тогда прощай последняя рубашка! Это такой же пузырь - как и на рынке акций.

В комнате старика послышался женский голос - словно женщина на что-то жаловалась. Отвечая ей, аналитик прикрыл микрофон рукой, но он говорил громко, и все было слышно.

-Успокойся! Наконец, я нашел живого человека, который не думает, как ты, что я всего лишь сумасшедший старый пердун!

Гэбриэл улыбнулся про себя и затем спросил:

-Но где пузырь? Я что-то не вижу никакого пузыря.

-Конечно, не видите. Вряд ли кто-нибудь видит. Но я вижу его. Это же ясно, как день.

-Где же?

-В закладных. В огромных долгах. Я здесь живу уже очень долго. Еще в 1940 г. я был не намного моложе, чем сегодняшние покупатели своего первого дома. Ну-ка угадайте, какой процент собственного капитала вкладывала тогда в среднем американская семья в свой дом?

-Не знаю - 50%?

-А вот и нет - 85%! На каждые, скажем, 10 тыс. долларов стоимости дома семья владела 8500 долларами, а ее долг составлял только 1500 долларов, Это в среднем. А сейчас дело обстоит иначе; есди дом

стоит 100 тыс. долларов, то из них средняя семья владеет только 55 тыс. долларов, а жуткие 45 тыс. - это долг. Средняя величина долга за дом утроилась!

-Хм. 55 тыс. долларов - это собственные средства в доме ценой 100 тыс. долларов? Это звучит не так уж плохо. Масса людей пошла бы на убийство ради таких кредитных условий.

-Вот именно. В этом вся проблема. Это лишь средняя величина. А тем временем миллионы людей не имеют вообще ничего. Масса людей истратила все свои денежные средства, полученные с помощью повторных закладных на свои дома или займов под собственную часть недвижимости, с помощью ссуд под закладные. Да, они получили кучу денег. Но сейчас большая часть этих денег уплыла. Куда они вложены? Они истрачены! Истрачены на отпуска, роскошные автомобили, лодки и другие игрушки. Многие даже потратили свои наличные деньги, чтобы поиграть с акциями технологических компаний.

Гэбриэл с трудом проглотил слюну. Игра на бирже на поступления от продажи недвижимости - это было как раз то, что проделали они с женой.

-У вас есть под рукой факс? - спросил аналитик по недвижимости. -Да.

Аналитик подбежал к своему факсу, отправил факс Гэбриэлу и вернулся

-Я отправил вам график. Он показывает долю собственности, принадлежащую владельцам домов в Америке, и ее изменение во времени. Посмотрите, как с каждым годом зта величина снижается - все ниже, ниже и ниже. Самое низкое значение приходится на середину столетия - как раз тогда рынок акций показал нам, что следует ждать впереди каких-то по-настоящему трудных времен.

-И все же 55%-ная, в среднем, доля владельцев в стоимости их домов* звучит для меня совсем не плохо. Что в этом плохого?

-Вы все еще не понимаете. Когда вы посмотрите на этот график, я хочу, чтобы вы вспомнили один-единственный крайне важный, поразительный факт: все эти годы доля владельцев в стоимости их домов падала несмотря на то, что общая стоимость жилья росла!

Он немного помолчал, а затем спросил:

-Если вы начнете, имея дом стоимостью, скажем, 100 тыс. долларов при ипотечном кредите на него в сумме около 70 тыс. долларов, то каков в нем ваш реальный собственный капитал?

-30 тыс. долларов - 30%.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [ 19 ] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] [60] [61]