назад Оглавление вперед


[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [ 59 ] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77]


59

тов, касающиеся ответственности работодателей по искам в связи с заболеваниями, вызванными асбестом, и за возмещение издержек по очистке прежних промышленных загрязнений окружающей среды. До 1986 г. текст полисов Ллойда не ограничивал размер требований по тем страховым случаям, которые возникли в тот год, для которого была куплена страховка. Последствия загрязнения окружающей среды или заболевания, связанные с использованием асбеста, могли проявиться через много лет Так, возникали требования, скажем, в 1985 г в отношении страховых полисов, действовавших 20 лет назад, когда действительно случилось загрязнение или имело место отсутствие защиты от влияния асбеста.

Эра судебных разбирательств

Столкнувшись лицом к лицу с огромными убытками от такого множества страховых случаев, некоторые Имена из наиболее пострадавших синдикатов остались без копейки денег. Другие отказались платить. Среди Имен возникали группы действия (names action groups), начались судебные тяжбы. Группы действия Имен подали в суд на агентов-распорядителей за халатное страхование. Сами агенты были застрахованы на такой случай полисами страхования от ошибок и пропусков, но обычно не имели достаточного количества средств, чтобы удовлетворить все требования. В любом случае они, возможно, были застрахованы в синдикатах Ллойда. Так что все, что они должны были выплатить, просто увеличивало давление на другие синдикаты на этом рынке. Большие суммы денег, доступные внутри самого Ллойда, были просто недостаточны, чтобы удовлетворить все оправданные требования со стороны Имен. Органы управления Ллойда старались помешать судебным разбирательствам, которые в целом показывали этот институт в плохом свете, и выступали в качестве посредника во внесудебных соглашениях между Именами и теми, кого Имена обвиняли в халатности. Но после того как была подведена черта под своими историческими проблемами, Ллойд обнаружил, что ему очень трудно перестроить и адаптировать свой рынок для прибыльного бизнеса в будущем. Принятое им решение имело две основные формы.

Во-первых, было заключено соглашение на общую сумму £3,2 млрд с теми Именами, кто вьщвинул обоснованные требования против членов Ллойда в отношении прошлых убытков, вызванных халатностью и небрежностью или другими факторами помимо нормального коммерческого риска. Это соглашение включало те Имена, которые уже выиграли в судах дела, свя занные с требованиями о компенсациях. В обмен на это согла-

шение Имена должны были прекратить судебные разбирательства (строго говоря, передать свои судебные дела самому Ллойду) и отказаться от своих прав на компенсацию, которую они могли бы выиграть в суде. Эти £3,2 млрд пришли из множества источников: центрального фонда Ллойда, страховщиков ошибок и пропусков и от взносов всех членов.

Второй стороной решения было найти способ «отгородить» ответственность, которая все же могла образоваться в отношении бизнеса, застрахованного в более ранние (часто значительно ранее) годы. Это должно было достигаться созданием компании под названием Equitas, в которой могли быть перестрахованы риски предьщущих лет, что подводило бы черту под возможными потерями Имен. Первоначально план должен был ограничивать убытки вплоть до 1986 г, но в 1995 г масштаб деятельности Equitas был расширен, чтобы охватывать убытки до 1992 г Нет необходимости говорить, что такое решение требовало денег. Общая сумма финансовых средств, необходимая Equitas для принятия на себя подобных обязательств, составляла порядка £13 млрд. Около £1 млрд из них поступило от дополнительных премий от Имен, которые брали на себя риск, а остальные £12 млрд поступили из существующих резервных фондов синдикатов.

После своего учреждения Equitas приняла форму компании, независимой от Ллойда, и была зарегистрирована и одобрена Министерством торговли и промышленности (сегодня Казначейством). Пока избавление от обязательств, кажется, идет в соответствии с планом. Конечно, нет никакой абсолютной гарантии, что средств Equitas будет достаточно, чтобы удовлетворить все претензии, которые могли бы возникнуть в будущем. Но сам рынок Ллойда умирает, даже если Имена или бывшие Имена не имеют никакой общей гарантии. Стоит возникнуть требованиям, которые Equitas не в состоянии удовлетворить в полном объеме, и податель требования стал бы преследовать те Имена, которые гарантировали сделку, а не Equitas или рынок Ллойда в целом. Если, конечно, податель заявления считает, что игра стоит свеч.

Приготовившись к обороне, Ллойд оказался в состоянии Проводить в жизнь свои планы развития, в которых корпоративный капитал (corporate capital) играл главную роль. В любом Случае количество индивидуальных Имен значительно уменьшилось. Некоторые ушли из-за своего опыта в 1980-х и начале

0-х гг Некоторые просто разорились - их убытки не оставили Им достаточного состояния, чтобы сохранить свое членство,

е если бы они и хотели. Количество Имен упало со своего



существует около 140 синдикатов (когда-то их бьшо свыше 400), 63 агента-распорядителя и только 12 членских агентов. Старая система рынка, направляемая профессионалами, с богатством, в основном предоставленным пассивными инвесторами, была сильно смягчена. Корпоративный инвестор новой породы хотел участвовать в управлении тем бизнесом, где на кон бьши поставлены его собственные деньги. И вы не можете больше стать членом Ллойда, просто обладая необходимым состоянием и нужными рекомендациями. Вы должны купить себе право на вход. Проводятся регулярные аукционы страховой емкости Ллойда, где те, кто хочет войти на этот рынок, предлагают свою цену за право участвовать в страховом бизнесе - столько-то пенсов за фунт премиального дохода, который может быть гарантирован. По крайней мере, это означает, что те, кто оставляет рьшок, могут рассчитывать на непредвиденный доход от продажи своей доли страховой емкости кому-то еще.

Интернет-ссылки

Страхование тесно связано с бизнесом в области продаж, и отраслевые веб-сайты отражают этот факт В целом они лучше приспособлены для продвижения страховых продуктов и услуг, чем для предоставления полезной базовой информации об отрасли. Сайт Королевского страхового института www.cn.co.uk/ является возможным исключением. Лондонский Ллойд имеет свой сайт www.llovds.com/. а Ассоциация английских страховщиков - отраслевая организация английских страховых компаний - имеет сайт с адресом www.abi.org.uk/. Также сушествует сайт по корпоративному управлению, где страховые компании и пенсионные фонды размещают правила выпуска акций и т. д., по адресу www.ivis.computasoft.com/. Помимо этого существуют бесчисленные сайты отдельных страховых компаний и страхо-вьгх брокеров.

максимального количества в 32 ООО примерно до 4700 в 1999 г, из которых около 900 были действующими членами рынка.

На смену страховым возможностям этих исчезнувших Имен пришли новые корпоративные члены (corporate members) Ллойда: в 1999 г их было около 700. И они обеспечивали основную часть общей страховой емкости Ллойда в сумме £9,94 млрд: £6,48 млрд против £2,73 млрд от индивидуальных Имен. При этом на следующий год эта доля выросла до 80%. Емкость измеряется суммой дохода от премии, которую должен создавать рьшок при использовании всех своих ресурсов. Емкость в £9,94 млрд означает, что могут быть застрахованы риски, которые приносят в виде премий £9,94 млрд. Корпоративные члены действуют через синдикаты точно так же, как и индивидуальные члены.

В число новых корпоративных членов входят ведущие страховые компании, а также инвестиционные фонды Ллойда. Последние действуют во многом аналогично инвестиционному фонду (см. главу 21), но инвестиции, которыми они владеют, могут быть использованы как обеспечение для страхового бизнеса в Ллойде. Корпоративными членами также являются некоторые частные лица - почти 1000 человек на конец 2000 г, которые ранее действовали как Имена, но теперь преобразовали себя в компании, известные как namecos, с целью страхования рисков в составе Ллойда.

Означает ли появление корпоративных членов конец принципа неограниченной ответственности (unlimited liability) в Ллойде? Это зависит от того, как вы на это смотрите. Индивидуальное Имя до сих пор рискует всем, чем оно владеет Корпоративный член также ставит на кон все, чем он владеет, чтобы покрыть убытки, если это необходимо. Но поскольку компания несет ограниченную ответственность, ее нельзя принудить заплатить больше, чем то, чем она владеет, эта ответственность не распространяется на директоров и акционеров как частных лиц. И индивидуальные Имена, и корпоративные члены должны депонировать в Ллойде определенное количество денежных средств, которые могут иметь форму наличных или инвестиций Она обычно выражается в процентах от величины премиального дохода, которую они имеют право принять на страхование. Обычный минимум составляет 45%, но существует система варьирования процента в зависимости от возможной рискованности вида принятого на гарантию страхового случая. Он может достигать 100% для самых рискованных классов сделок. Однако обычно всякий, кто намеревается принять на гарантию премиальный доход в £1 млн, депонировал бы £450 ООО.

С концентрацией страховой емкости в немногочисленных руках пришла и концентрация рыночных организаций. Сегодня



Глава 20. Коммерческая недвижимость и рыночные крахи

Гяцва 20. Коммерческая недвижимость и рыночные крахи

Коммерческая недвижимость (commercial property) - офисные здания, магазины, заводы и складские помещения - является одним из основных средств для инвестиций страховых компаний (insurance companies) и пенсионньгх фондов (pension funds). Она

была менее популярна в конце тысячелетия, чем в прошлом. Но взятые вместе, эти два вида институтов все еще владеют недвижимостью, оцениваемой примерно в £66 млрд. Однако не существует никакого централизованного рьшка коммерческой недвижимости. Этот «рьшок» в основном организуется ведущими фирмами лицензированных оценщиков (cliartered surveyors) или агентов по недвижимости (estate agents). Эти фирмы предоставляют целый спектр услуг в области инвестиций в недвижимость. Они дают консультации по составлению портфелей недвижимости, часто управляют портфелями от имени институтов, обеспечивают оценку, договариваются об аренде, покупают и продают, а также помогают в сборе средств для развития недвижимости.

Но фирмы агентов по недвижимости недавно сами пережили изменения. Среди традиционных крупных имен в этом бизнесе на территории Великобритании - Jones Lang Wootton, Richard Ellis, Healey & Baker и Hillier Parker произошли изменения, связанные со слияниями или поглощениями. Часто в поисках получения более высокой международной финансовой благосклонности. Так, Jones Lang Wootton объединилась с одной американской группой, чтобы стать компанией Jones Lang LaSalle. Другие компании также вступили в новые группировки. В результате растущего американского участия в английском бизнесе в некоторых контекстах термин «геа! estate* начал заменять термин «property». Мы сохраним привязанность к традиционному термину.

В действительности существует два рынка коммерческой недвижимости (commercial property marlcets), которые концентрируются вокруг фирм по торговле недвижимостью. Есть рынок

аренды (letting market), на котором собственники предлагают здания арендаторам. И есть инвестиционный рьшок (investment market), на котором укомплектованные и приносящие доход здания приобретаются финансовыми институтами как долгосрочные инвестиции. Эти два рынка пересекаются друг с другом, и крупные институты могут действовать в обеих частях рьшка. Они создают инвестиции посредством развития недвижимости (property development), сдачи в аренду готовых зданий и владения ими из-за ренты, которую те приносят

Журналисты по вопросам недвижимости пишут об этих рьшках: как изменяются ставки аренды по различным видам недвижимости и о тех ценах, которые инвесторы согласны платить за приносящие доход объекты недвижимости.

Недвижимость как инвестиция

Рынок коммерческой недвижимости всегда следовал циклической схеме, но 1990-е гг оказались более драматическими, чем большинство предшествующих десятилетий. Это десятилетие началось с самого драматического падения на рынке коммерческой недвижимости (property market bust), последовавшего за перегретым бумом конца 1980-х гг Стоимости некоторых офисных зданий в Лондонском Сити упали вдвое, уровни арендной платы и стоимость большинства категорий недвижимости по всей стране заметно снизились. Многие взлелеянные послевоенным периодом предположения оказались повергнутыми. Вторая половина 90-х гг продемонстрировала некоторое восстановление, но уверенность в том, что стоимость коммерческой недвижимости будет расти почти автоматически, ушла. В последние годы, особенно на фоне быстрыми темпами растущего рынка акций, недвижимость часто демонстрировала недостаток инвестиций. На этом рьшке происходят некоторые структурные изменения, отчасти вызванные более низкой инфляцией. Мы рассмотрим их позднее. Их надо рассматривать в контексте того, что до этого происходило на рьшке.

На протяжении большей части послевоенного периода коммерческая недвижимость рассматривалась как инвестиция роста, наподобие обыкновенной акции, хотя доход от нее поступал скорее в виде арендной платы (rent), а не как дивиденд, и со стороны инвестора она требовала большего управления. Однако недвижимость в Великобритании часто предоставляется в аренду с полным ремонтом и страховкой (full repairing and insuring leases), которая налагает значительную часть ответственности на арендатора.

[Старт] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [ 59 ] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] [70] [71] [72] [73] [74] [75] [76] [77]